경매로 넘어간 전세, 배당요구까지 해야 보증금을 지킵니다

매일매일소식VIP

1일 전 · 조회수 3

살던 전세집이 경매로 넘어가도, 전입신고와 확정일자로 대항력을 갖췄다면 강제 퇴거를 거부하고 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 핵심은 배당요구종기일(경매 배당에서 내 몫을 청구할 수 있는 마지막 날)까지 배당요구를 직접 신청하는 것입니다.

권리신고와 배당요구는 별개 절차로, 권리신고만 해서는 배당에서 제외될 수 있다는 점을 놓치는 분들이 많습니다. 2026년 기준 주택임대차보호법에 따라 대항력과 우선변제권이 있는 세입자는 절차를 제대로 밟으면 보증금 회수 가능성이 높습니다.

전입신고와 확정일자가 있어야 보호받을 수 있나요?

대항력은 전입신고와 실제 거주를 마친 다음 날 0시부터 생기는 권리입니다. 새 집주인이 낙찰을 받아도 보증금을 받기 전까지 세입자를 내보낼 수 없습니다.

여기에 확정일자(주민센터나 등기소에서 계약서에 받는 도장)까지 갖추면 우선변제권도 생깁니다. 우선변제권은 경매 배당 시 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리입니다.

경매 통보를 받으면 많은 분들이 권리신고를 하고 마무리합니다. 그런데 법원 실무에서 권리신고와 배당요구는 별개 절차로 봅니다.

권리신고만 하고 배당요구를 빠뜨리면, 대항력이 있어도 배당에서 제외될 수 있습니다.

배당요구종기일은 사건마다 다릅니다. 이 날짜를 넘기면 배당 신청이 어려워집니다.

이 네 가지를 먼저 파악한 뒤 배당요구종기일 전에 관할 법원 경매계에 배당요구 신청서를 제출해야 합니다.

배당요구종기일이 지났더라도, 대항력 요건을 갖춘 세입자라면 가능성이 남아 있습니다.

낙찰자가 세입자의 보증금을 인수해야 하는지 여부는 전입일과 근저당 설정일의 선후 관계에 따라 달라집니다. 이 경우 변호사 또는 대한법률구조공단을 통한 개별 상담이 필요합니다.

전세보증보험(HUG 주택도시보증공사)에 가입되어 있다면 보증금 반환 신청을 별도로 진행할 수도 있습니다.