강남 집값 연초 수준 다시 올라, 보유세 인상 방향과 2주택자 중과 검토 내용
다주택자 양도소득세 중과(2026년 5월 10일 시행)로 11주간 내리던 강남구 아파트값이 2026년 6월 기준 연초 수준을 회복했습니다. 강남구 매매가격지수(2월 초=100 기준)는 5월 첫째 주 98대까지 떨어졌다가 현재 100을 다시 넘어섰고, 올해 누적 변동률도 마이너스에서 +1% 가까이 돌아섰습니다. 반도체 성과급 등 유동성이 부동산으로 유입될 가능성이 커지자 정부는 보유세 개편을 공식화했으며, 보유세 중과 대상을 현재 3주택자 이상에서 2주택자까지 넓히는 방안이 거론됩니다. 2주택자나 고가 아파트 보유자는 곧 발표될 개편 내용을 주시할 필요가 있습니다.
강남 집값이 다시 오른 이유는 무엇인가요?
2026년 5월 10일부터 다주택자 양도소득세 중과(집을 팔 때 양도차익에 더 높은 세율을 적용하는 것)가 부활했습니다. 시행 직전 급매물이 시장에 쏟아지면서 강남구 아파트값은 11주 연속 하락했습니다.
이후 저가 매물이 소진되면서 분위기가 바뀌었습니다. 강남구의 한 대단지 전용 119㎡ 아파트는 2026년 6월 기준 41억 8천만 원에 거래됐는데, 중과 시행 전날인 5월 9일 거래가(39억 1천만 원대)보다 약 한 달 만에 2억 7천만 원 오른 가격입니다.
강남구 매매가격지수(2월 초=100 기준)는 5월 첫째 주 98대까지 내려갔다가 2026년 6월 현재 100을 다시 넘어섰습니다. 올해 누적 변동률도 마이너스에서 +1% 가까이 회복했습니다. 서울 중저가 지역과 경기 남부 핵심 지역도 같은 시기 강세장이 이어지는 상황입니다.
정부가 공식화한 보유세 개편, 어떤 방향인가요?
보유세(保有稅)란 집을 팔지 않고 그냥 갖고만 있어도 매년 내는 세금으로, 재산세와 종합부동산세(종부세)로 구성됩니다.
정부가 검토 중인 방향은 크게 두 가지입니다.
| 개편 방향 | 뜻 풀이 | 실행 방식 |
|---|---|---|
| 공정가액비율 상향 | 종부세 계산 때 공시가격에 곱하는 비율을 높여 과세 기준액을 늘리는 것 | 시행령 개정만으로 가능 (국회 통과 불필요) |
| 보유세 중과 대상 확대 | 현재 3주택자 이상에만 적용되는 중과세율을 2주택자까지 넓히는 방안 | 세법 개정 필요 |
공정가액비율 방식은 시행령만 고치면 되므로 국회 동의 없이 정부가 빠르게 실행할 수 있습니다. 두 방안 중 어느 쪽이 최종 채택될지, 또는 병행 적용될지는 향후 발표에서 결정됩니다.
보유세를 올리면 집값이 실제로 내려갈까요?
기대 효과와 한계가 동시에 존재합니다.
기대 효과
- 세금 부담이 늘어 투자 목적의 매수 수요를 줄일 수 있습니다.
- 수입이 적은 고령 보유자들이 세금 부담을 피해 집 규모를 줄이면서 매물 출회(시장에 집이 나오는 것)를 유도할 수 있습니다.
한계와 우려
- 보유세 인상만으로 주택 시장 흐름을 바꿀 수 있을지 회의적인 시각이 큽니다.
- 집주인이 보유세 인상분을 세입자에게 전가(월세·전세 보증금을 올리는 방식으로 부담을 넘기는 것)할 가능성이 있습니다.
신한 프리미어 패스파인더 양지영 전문위원은 "집주인이 우위를 점하는 강남권 같은 지역에서는 조세 전가(세금을 세입자에게 넘기는 것)가 충분히 일어날 수 있다"고 말합니다.
그래서 어떻게 하면 되나
2주택자이거나 종합부동산세 대상 고가 아파트 보유자라면, 공정가액비율 조정 발표 시점과 2주택자 중과 적용 여부를 주시해야 합니다. 개편 세부 내용은 기획재정부와 국토교통부 공식 발표 이후 확인할 수 있습니다.