가계약금 파기 배액배상 기준, 가계약금의 두 배가 아닙니다

배액배상이 가계약금 두 배가 아닌 이유

가계약금(정식 계약 전, 거래 의사를 확인하기 위해 주는 선금)이 파기됐을 때 많은 분이 "낸 가계약금의 두 배를 돌려받는다"고 알고 있습니다.

그런데 대법원 판례는 다릅니다. 배액배상(계약 파기 시 상대방이 두 배로 물어주는 것)의 기준은 "실제 받은 가계약금"이 아니라 "약정된 계약금"입니다.

예를 들어 가계약금으로 200만 원을 줬더라도, 정식 계약에서 약정한 계약금이 3,000만 원이라면 배액배상 청구 금액은 6,000만 원이 됩니다. 가계약금의 두 배(400만 원)와는 큰 차이입니다.

계약이 성립했는지가 배액배상보다 먼저입니다

배액배상 기준보다 먼저 따져야 할 것이 있습니다. 계약이 실제로 성립했는지 여부입니다.

주목할 판례가 있습니다. 문자·카톡에 "가계약금"이라는 단어가 명시돼 있고 매매대금·잔금일 같은 핵심 조건 합의가 없다면, 계약 불성립으로 보아 배액배상이 인정되지 않는 경우도 있습니다.

즉, 가계약금을 줬다는 사실만으로 자동으로 배액배상을 받을 수 있는 게 아닙니다.

가계약서에 미리 담아야 할 4가지

가계약서 단계에서 아래 네 가지를 챙겨두면 분쟁 시 훨씬 유리합니다.

1. 매매대금 확정 — 총 거래금액을 숫자로 명시 (계약 성립 증명의 핵심)
2. 계약금 액수 명시 — 이 금액이 배액배상의 기준이 됩니다
3. 잔금일·지급방법 — 핵심 조건이 합의됐음을 증명하는 근거
4. 해약 처리 조항 — "가계약금은 해약금으로 본다" 또는 "해제 시 배액배상" 문구

위약금 특약이 없으면 배액배상이 자동 인정되지 않아, 실제 손해를 입증해야 하는 상황이 생깁니다.

분쟁이 이미 시작됐다면 문자·카톡·중개대상물 확인서 등에서 핵심 조건 합의 흔적부터 챙기고, 약정 계약금이 얼마인지를 기준으로 권리를 따져보는 것이 순서입니다.