가계약금 돌려받을 수 있을까 계약 단계별 취소 규칙 완전 정리

계약 단계에 따라 취소 방법이 달라집니다

단순 변심만으로는 부동산 계약을 취소하기 어렵습니다. 사기·착오·강박이나 부동산의 중대한 하자가 있는 경우만 예외적으로 취소가 인정됩니다.

계약이 어느 단계까지 이행됐느냐에 따라 결과가 크게 달라집니다.

중도금까지 낸 뒤에는 계약금의 2배를 준다고 해도 법적으로 일방 해제가 되지 않습니다. 서로 합의해서 해지하는 방법밖에 없습니다.

가계약금은 왜 돌려받을 수 있는 경우가 있을까요?

가계약금은 민법에 없는 개념입니다. 계약 체결 전에 거래 의사를 확인하는 증거금 성격으로 관행적으로 사용됩니다.

통상 가계약금은 계약금(매매대금의 10%)의 10~20% 수준입니다. 1억짜리 집이라면 계약금 1천만원, 가계약금은 100~200만원 정도입니다.

반환 여부는 계약 조건이 얼마나 구체적으로 정해졌느냐가 기준입니다.

• 반환되지 않는 경우: 잔금일·인도일이 명확하고, 가계약금을 몰취하거나 배액 상환하기로 약정한 내용이 있는 경우
• 반환되는 경우: 잔금일·인도일 등 핵심 조건이 불분명한 채로 가계약금만 주고받은 경우

실제 법원은 아파트 매매 계약 체결 전 가계약금 1천만원을 주고받았으나 잔금일·인도일이 정해지지 않은 사례에서 집주인이 반환해야 한다고 판단한 바 있습니다.

가계약금을 줄 때는 잔금일·인도일·계약서 작성일을 문자로 확정해두면 나중에 분쟁이 크게 줄어듭니다.

중도금을 못 받았을 때 집주인이 해야 하는 절차

집주인이 혼자 "중도금 안 왔으니 계약이 파기됐겠거니"라고 판단하면 나중에 큰 문제가 생길 수 있습니다.

올바른 절차는 다음과 같습니다.

1. 이행의 최고(내용 증명 발송) — 매수인에게 "일정 기간 내에 중도금을 지급하지 않으면 계약을 해제하겠습니다"라고 내용 증명으로 통보
2. 기간 내 이행이 없으면 그때 계약 해제 가능
3. 이 절차 없이 혼자 파기로 단정하면, 매수인이 소송할 경우 계약금 + 손해배상액 전부를 돌려줘야 할 수 있음

실제로 전세 계약에서 집주인이 내용 증명 없이 다른 세입자에게 집을 줬다가, 원래 임차인에게 계약금과 손해배상액 전부를 반환하라는 법원 판결을 받은 사례가 있습니다.

대출이 막혀 잔금을 못 낼 때는 어떻게 하나요?

원칙적으로 대출이 안 되는 것은 개인 사정으로 분류됩니다. 정부 대출 규제가 갑자기 바뀌어도 이를 이유로 계약을 해제하기는 어렵습니다.

예외적으로 해제를 주장할 수 있는 경우는 두 가지입니다.

• 특약 사항에 명시: 계약서에 "대출이 안 될 경우 계약을 해제할 수 있다"고 적어 놓은 경우
• 매도인이 대출 가능하다고 안내한 경우: 매도인 측이 대출 가능하다고 먼저 안내했거나, 매수인이 대출로 대금을 납부할 것을 양측이 알고 계약한 경우 (2016년 지방법원 판례)

대출 규제가 자주 바뀌는 만큼, 계약 시 특약 사항에 "정부 정책으로 대출이 불가한 경우 계약 해제 가능"이라는 문구를 넣어두는 것이 현실적인 대비가 됩니다.

계약이 취소돼도 중개수수료는 내야 합니다

중개수수료(공인중개사 보수)는 계약서를 작성한 시점에 청구권이 발생합니다. 중도금 지급 전에 계약이 파기됐더라도 공인중개사에게 수수료를 지불해야 합니다.

한편 신고가를 올렸다가 한 달 안에 해제하는 것을 반복하는 허위 거래는 시장 교란 행위로 처벌받을 수 있습니다.

• 처벌: 3년 이하의 징역 또는 최대 3천만원의 과태료 (2026년 현행)
• 국토교통부 실거래 공개 시스템에서 계약 해제 여부를 누구나 확인 가능
• 지자체가 현재 집중 단속 중