서울·경기도 아파트, 올해 거래량이 늘어난 이유는?

무주택자와 1주택자의 다른 접근

김효선 수석위원은 무주택자와 1주택자를 대상으로 각각 다른 주택 구매 전략을 제안했어요. 1주택자에게는 거주하면서 버티는 것이 좋다고 말하며, 갈아타기를 시도할 시점은 각자 판단해야 한다고 덧붙였죠. 반면, 무주택자에게는 대출 6억 원 상한선 안에서 매입을 고려할 것을 조언하며, 5월 이전에는 급매물이 나올 수 있다고 언급했답니다. 하지만 대출을 받아 매입할 경우 월 3~400만 원의 상환 부담이 따를 수 있다는 점도 강조했어요. 여력이 없는 경우에는 임차 시장에서 버티는 것을 추천했답니다.

대출과 임차 시장

김효선 수석위원은 특히 신규 계약을 할 수 있을 때 지금 진행하는 것이 유리하다고 설명했어요. 향후 신축 입주 물량이 줄어들고 임차가 어려워질 수 있기 때문이죠. 또한, 재건축이나 구축 쪽에서 기회를 잡으라고 조언했어요. 5월 이후로는 저가 매물이 줄어들 수 있으므로 그 전에 기회를 잡는 것이 중요하다고 했습니다. 특히 종부세가 강화되면 더 저가로 매물이 나올 가능성이 있다고 예측했어요.

잠재력 있는 지역 찾기

김효선 수석위원은 서울과 경기도 아파트 중 잠재력 있는 지역을 찾으라고 조언했어요. 용산은 개발 계획이 확실하고 입지가 좋아 가격 상승 여지가 있다고 말했어요. 용산의 아파트는 비싸고 재개발 빌라주로 거래가 많다고 설명했죠. 한남일대 재개발이 성공적으로 진행 중이며, 한남일대 입주권 가격이 30억~40억 원에 육박한다고 덧붙였어요. 이태원과 남산 쪽이 재개발 초기 단계에 있다고도 언급했죠.

경기도와 기타 지역

용산구를 제외한 동작구와 광진구의 아파트 가격이 만만치 않으며, 용산구 다음으로 이들 지역의 아파트 가격이 높다고 설명했어요. 경기도권 지역들은 직주 근접이 가능하며, 용인과 분당, 안양 지역이 개발 호재가 있다고 덧붙였죠. 특히 분당 지역은 노후 정비 이슈로 가격이 주춤하고 있지만, 노후 정비가 진행되면 가격이 다시 올라갈 수 있다고 설명했어요. 경기 남부 지역은 개발 호재가 많고, GTX 교통 호재가 경기 남부 지역에 유리하다고 언급했답니다.

노도강 지역

김효선 수석위원은 노도강 지역의 가격이 눈에 띄게 상승하지 않고 있으며, 정비 사업 단지로 한계가 있다고 설명했어요. 그러나 노도강 지역은 학군이 좋고 가성비가 높은 지역이라고 평가했답니다.

금리 동향

마지막으로, 한국은행의 기준 금리가 변동하지 않고 있다는 점을 언급하며, 이러한 금리 동향이 주택 시장에 미치는 영향을 고려해야 한다고 조언했어요.

서울과 경기도의 잠재력 있는 지역

용산과 한남일대

서울과 경기도에서 잠재력 있는 지역으로 용산과 한남일대를 꼽았어요. 용산은 개발 계획이 확실하고 입지가 좋아 가격 상승 여지가 있으며, 한남일대는 재개발이 성공적으로 진행 중이라 입주권 가격이 30억~40억 원에 육박한다고 설명했죠.

이태원과 남산

이태원과 남산 쪽은 재개발 초기 단계에 있어 가격이 상대적으로 저렴하지만, 사업이 진행될수록 가격 상승 여력이 있다고 평가했어요.

경기 남부와 기타 지역

경기 남부 지역은 개발 호재가 많고 GTX 교통 호재가 유리한 점을 강조했어요. 용인, 분당, 안양 지역은 개발 호재가 있으며, 특히 분당 지역은 노후 정비 이슈로 가격이 주춤하지만, 정비가 진행되면 가격이 다시 오를 수 있다고 전망했어요.

노도강 지역

노도강 지역의 경우, 가격이 눈에 띄게 상승하지 않고 있지만, 정비 사업 단지로서의 한계가 있다고 언급했어요. 그러나 학군이 좋고 가성비가 높은 지역이라는 점에서 매력적일 수 있어요.

대출 금리와 경제적 요인

최근 한국은행의 기준 금리가 2022년도 하반기 이후로 유지되고 있는 반면, 대출 금리는 크게 올랐다가 떨어지는 등 변동하고 있답니다. 이는 기준 금리와 대출 금리의 비례성이 떨어지고 있음을 보여줍니다. 2022년도에는 기준 금리와 대출 금리가 같았으나, 현재는 그렇지 않으므로 대출 금리를 주의 깊게 봐야 해요. 매수자들이 판단할 때 이자보다 대출 금액이 더 중요하며, DSR(총부채원리금상환비율)이 점점 강력해지고 있어 대출 금액이 정해져 있는 상황에서 금리가 큰 영향을 미치기 어렵습니다.

2030 세대와 재개발 지역

2030 세대의 재개발 지역 몸테크 전략이 유효하다고 평가되며, 초기 단계의 재개발 빌라는 아파트 시세보다 저렴하게 매입할 수 있어요. 재개발 초기 단계 매입 후 기다릴 여력이 있다면 유효한 전략이 될 수 있답니다.

토지 거래 허가 구역과 투자 전략

토지 거래 허가 구역이 특정 지역의 희소성을 높이는 부작용이 있으며, 작년에 37곳의 토지 거래 허가 구역이 묶였어요. 묶인 지역보다 묶이지 않은 인근 지역을 사야 한다는 기조가 있습니다.

부정적 투자 평가

지방의 미분양 아파트나 저평가된 오피스텔 투자는 부정적으로 평가됩니다. 거주하지 않는 주택을 사면 투기로 본다는 정책이 있지만, 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 투자형으로 사는 것이 합법이에요. 수익형 부동산은 임대 수익률을 보고 사는 것이지만, 임대차 보호법이 강력해 단기간에 임대 수익률을 높이기 어렵습니다. 따라서 수익형 부동산은 금융 상품이나 주식 쪽으로 투자하는 것이 더 나은 전략이에요.

정치적 이벤트와 세금

6월 지방 선거 이후 보유세 정책 윤곽이 드러날 전망이 있으며, 정치적 이벤트가 부동산 가격 조정의 변곡점이 될 가능성이 있습니다. 양도세 증가에 대한 시그널이 있으며, 보유세는 민감한 부분입니다.

금리와 대출의 변화

최근 기준 금리와 대출 금리의 비례성이 떨어지고 있는 상황입니다. 2022년도 하반기 이후 기준 금리가 유지되고 있음에도 불구하고, 대출 금리는 크게 올랐다가 다시 떨어졌어요. 이는 대출 금리가 기준 금리와 다르게 변동하고 있다는 점을 보여줍니다. 과거인 2022년도에는 기준 금리와 대출 금리가 같았던 시기도 있었어요. 이러한 변화 속에서 대출 금리를 주의 깊게 살펴야 한다는 조언이 나오고 있습니다.

매수자들이 주택 구매를 고려할 때, 이자보다는 대출 금액이 더 중요한 요소로 작용해요. 이는 대출 금액이 정해져 있어 금리가 큰 영향을 미치기 어렵기 때문입니다. 또한, DSR(총부채원리금상환비율)이 점점 강력해지고 있는 것도 이러한 판단에 영향을 미칩니다.

재개발 지역과 투자 전략

2030 세대가 재개발 지역에서 몸테크를 시도하는 것은 여전히 유효한 전략으로 평가됩니다. 초기 단계의 재개발 빌라는 그 지역 아파트 시세보다 저렴하게 매입할 수 있어 젊은 세대에게는 매력적인 선택지가 됩니다. 이들은 초기 단계 매입 후 기다릴 여력이 있다면 유효한 결과를 기대할 수 있죠.

그러나 토지 거래 허가 구역이 특정 지역의 희소성을 높이는 부작용이 있습니다. 작년에 37곳의 토지 거래 허가 구역이 묶였으며, 이러한 지역보다 묶이지 않은 인근 지역을 사야 한다는 기조도 존재합니다.

지방 부동산과 수익형 부동산 투자

지방의 미분양 아파트나 저평가된 오피스텔 투자는 부정적으로 평가됩니다. 이는 거주하지 않는 주택을 사면 투기로 본다는 정책과 관련이 있습니다. 반면, 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 투자형으로 사는 것이 합법입니다. 그러나 수익형 부동산은 임대 수익률을 보고 사는 것이지만, 임대차 보호법이 강력해 단기간에 임대 수익률을 높이기 어렵습니다. 따라서 수익형 부동산 대신 금융 상품이나 주식 쪽으로 투자하는 것이 더 나은 전략으로 제시됩니다.

부동산 시장의 변화와 전망

세제로 집값을 잡지 않겠다고 했던 부분이 있어요. 인구 감소 시대에 부동산 불패신화가 깨질 것이라는 주장도 많습니다. 인구가 줄어들면 인구가 더 한 곳으로 몰려 살 수밖에 없다는 의견이 있으며, 서울이 부각되고 있지만 지방에도 살아남을 지역들이 있을 것이라는 의견이 있습니다. 거래량이 과거와 달라졌다는 의견도 있습니다. 강남은 거래량이 별로 없어도 호가로 확 거래된다는 의견이 있으며, 노원구가 서울 25개구 중에서 거래량이 제일 많습니다. 그러나 노원구의 상승률은 낮은 편입니다. 거래량이 많을수록 가격이 하락하는 경향이 있으며, 하락 장세에서는 거래량이 많을수록 하락이 됩니다. 빠르게 올라가는 때는 거래량이 많아지면서 호가로 거래가 되기도 합니다. 거래량 지표가 후에 가격에 영향을 준다는 의견이 있으며, 거래량이 없을 때도 가격이 크게 올라가기도 하고, 거래량이 많아도 가격이 떨어지기도 합니다.

강남, 서초, 용산 같은 최상급지는 올해 12월에도 지금보다는 올라있지 않다고 봅니다. 작년 12월의 가격보다 올해 가격이 올라가지 못하고 있다고 보며, 올해 연말쯤 돼도 가격이 오르지 않을 것입니다. 종부세가 큰 변동성을 줄 것이라고 보며, 종부세가 크게 변화가 없다 하더라도 지난해보다는 올해 상승폭이 적을 것이라고 봅니다. 가격이 보합 정도를 유지할 것이라고 보며, 가격이 떨어지는 쪽이 더 우세할 것이라고 봅니다. 중급지나 중저가 지역은 올해 조금 오를 것으로 봅니다.

올해 첫 나온 정책은 공급 정책입니다. 정책이 공간을 직접 약속할 수는 없다는 의견이 있으며, 민간 사업이 사업성이 안 나와 몇 년 동안 지지부진하고 있습니다. 공급에 대한 기대감이 적어질 수밖에 없는 상황입니다. 수요 정책을 보면서 타이밍을 잡아야 한다는 의견이 있으며, 정책이 여러 가지 제도나 거버넌스를 만들 수 있지만, 공간 자체를 확실하게 보장할 수는 없습니다. 민간 사업의 사업성이 나오지 않아 몇 년 동안 지지부진합니다.

정치적 이벤트와 부동산 시장의 변곡점

다가오는 6월 지방 선거 이후 부동산 정책이 나올 가능성이 있습니다. 이는 정치적 이벤트가 부동산 가격 조정의 변곡점이 될 가능성을 시사합니다. 또한, 양도세 증가에 대한 시그널도 있으며, 보유세는 민감한 부분으로 여겨집니다. 이러한 정치적 변화가 부동산 시장에 미칠 영향을 주의 깊게 살펴봐야 할 것입니다.

부동산 시장의 변화와 인구 감소

인구 감소와 부동산 시장의 변화

현재 인구 감소 시대에 접어들면서 많은 전문가들이 부동산 불패신화가 깨질 것이라는 주장을 내놓고 있습니다. 인구가 줄어들면 특정 지역으로 인구가 몰리는 현상이 발생할 수밖에 없습니다. 기업과 학교가 집중된 몇몇 지역만이 살아남을 가능성이 높다는 것이죠. 서울이 부각되고 있는 가운데, 지방에서도 생존할 수 있는 지역들이 있을 것이라는 의견도 존재합니다.

거래량과 가격의 상관관계

거래량의 변화

최근 거래량이 과거와 달라졌다는 의견이 제기되고 있습니다. 전통적으로는 거래량과 가격이 시차를 두고 비례했지만, 이제는 강남 같은 지역에서는 거래량이 별로 없더라도 호가로 가격이 확정되는 경우가 많습니다.

• 노원구: 서울 25개구 중에서 거래량이 가장 많지만 상승률은 낮은 편입니다.
• 거래량이 많을수록 가격이 하락하는 경향이 있으며, 하락 장세에서 거래량이 많으면 더 하락되기도 합니다.
• 빠르게 올라가는 시기에는 거래량이 많아지면서 호가로 거래가 되기도 합니다.

거래량 지표는 후에 가격에 영향을 미치기도 하고, 거래량이 없을 때도 가격이 크게 올라가는 사례도 있습니다. 하지만 거래량이 많아도 가격이 떨어지는 경우도 있어 주의해야 합니다.

최상급지와 중급지의 가격 전망

강남, 서초, 용산 같은 최상급지의 경우, 올해 12월에도 지금보다는 가격이 올라있지 않을 것이라는 전망이 있습니다. 작년 12월의 가격보다 올해 가격이 오르지 못하고 있으며, 올해 연말이 돼도 가격 상승은 어려울 것으로 보입니다.

반면, 중급지나 중저가 지역은 올해 약간의 상승이 예상됩니다. 그러나 전반적인 가격 보합세가 유지될 가능성이 높습니다.

세금과 정책의 영향

종부세와 정책의 변화

종부세는 큰 변동성을 줄 수 있을 것으로 보입니다. 종부세가 크게 변화가 없더라도 올해 상승폭은 지난해보다 적을 것이라는 예상이 많습니다. 전반적으로 가격이 보합 정도를 유지할 것이라는 전망과 함께, 가격이 떨어지는 쪽이 더 우세할 것이라는 의견이 있습니다.

올해 첫 정책은 공급 정책이었지만, 정책이 공간을 직접 약속할 수는 없다는 의견이 있습니다. 민간 사업은 사업성이 나오지 않아 몇 년 동안 지지부진하고 있으며, 이로 인해 공급에 대한 기대감이 줄어들고 있습니다. 이 때문에 수요 정책을 보면서 타이밍을 잡아야 한다는 의견도 제기됩니다.

정책이 여러 가지 제도나 거버넌스를 만들 수 있지만, 공간 자체를 확실하게 보장할 수는 없습니다. 민간 사업의 사업성이 나오지 않아 몇 년 동안 지지부진한 상황입니다.

부동산 매입 시기와 전략

올해 부동산 시장에서는 공급에 대한 기대감이 줄어들 수밖에 없는 상황입니다. 민간 개발의 사업성 부족으로 인해 지지부진한 상황이 지속되고 있기 때문입니다. 이런 상황에서는 수요 정책을 주의 깊게 살펴보고 적절한 타이밍을 잡는 것이 중요합니다.

많은 사람들이 부동산에 관심을 갖지 않을 때가 매입하기에 가장 좋은 시기일 수 있습니다. 최근 양도세 때문에 거래가 활발히 이루어지고 있습니다. 이로 인해 급매물이 가끔 단지에서 나오기도 합니다. 따라서 기회를 잘 포착하는 것이 중요합니다.

급매물 분석과 동네 가격 이해

급매물을 찾기 위해서는 원하는 입지의 아파트를 정확히 분석해야 합니다. 동네 가격을 알고 있어야 하며, 이를 위해 국토교통부의 실거래 데이터나 다양한 어플을 활용해 실거래 추이를 확인할 수 있습니다. 2022년도부터 현재까지의 거래 금액은 네이버에서도 확인 가능합니다. 이러한 정보를 바탕으로 가격 수준을 비교하고 검토할 필요가 있습니다.

가장 중요한 것은 버틸 수 있는 금액적인 부분을 검토하는 것입니다. 정책 변화에 대응하기 위해 재정적인 여유를 확보하는 것이 필수입니다.

강남권과 중저가 지역의 매입 전략

강남권은 고가 지역으로, 급매가 자주 사라지지는 않습니다. 반면에 중저가 지역은 가격이 조금씩 상승할 것으로 예상됩니다. 따라서 중저가 지역에서는 매물이 많을 때 저가 매입이 유리합니다. 특히 5, 6월의 지방 선거 이후에는 새로운 부동산 정책이 나올 가능성이 있으므로, 이 시기를 주의 깊게 관찰하는 것이 중요합니다.

전문가의 조언과 상담

부동산 거래는 복잡한 정비 사업과 관련된 부분이 많아 일반인들이 알기 어려운 경우가 많습니다. 따라서 계약 전에 전문가의 상담을 활용하는 것이 좋습니다. 예를 들어 KB 국민은행의 스타자문단을 통한 상담 신청이 가능합니다. 이를 통해 보다 체계적이고 안전한 매입 전략을 세울 수 있습니다.

김효선 수석위원이 농협은행에서 KB 국민은행으로 이직했으며, 김성 수소 위원님이 출연했습니다. KB 국민은행에는 스타자문단이라는 전문가 그룹이 있으며, KB 국민 어플에서 스타 뱅킹을 통해 상담 신청이 가능합니다.

이러한 점들을 고려하여 부동산 시장에 접근한다면, 보다 유리한 거래를 할 수 있을 것입니다.