어머니가 임차인으로 보증금 5,000만 원과 월세 30만 원을 지불하고 있습니다. 하지만 임대차 계약이 만료되었을 때, 집주인은 보증금을 반환할 수 없다고 하며 집이 팔리면 반환할 것이라고 합니다. 이때, 어머니는 청약당첨 아파트 입주 대출 문제로 새 아파트로 전출을 해야하는 상황입니다. 아들이 동거하여 임대차계약을 승계했고, 보증금을 5,000만 원으로 설정하고 월세와 관리비를 합의하여 면제하는 특약사항을 넣었습니다. 그러나 새로운 임차기간이 도과하였음에도 불구하고 집이 팔리지 않아 보증금을 받지 못하고 있는 상황입니다. 아들은 일부 짐을 남겨두고 주소와 잠금장치 비밀번호 등을 집주인에게 알려주지 않았습니다. 이런 상황에서 임차권등기를 하는 방법과 ‘집이 팔리면 일정 기간 내로 보증금 전액 반환한다’는 내용의 공정증서를 작성하는 것 중 어떤 방법이 더 나은지, 또는 다른 대안이 있는지 궁금합니다. 임차인인 아들은 집주인이 자영업자이고, 지급명령 등으로 시일이 소요될 것 같아 임차권등기를 먼저 고려하였지만, 현재는 임대차계약을 승계하고 대항력만을 갖추고 있는 상황입니다. 임차기간이 이미 3개월이 지났고, 집주인이 선순위 은행 이자를 상환 중이지만 연체하여 경매로 처분될 우려도 있습니다.