최근 부동산 계약 고민 중!

아들을 데려다 주던 학교 앞에 원룸을 찾아보러 다녀왔어. 학교 주변이라 그런지 500만 원에 40평(관리비 10평) 정도의 원룸이 많더라. 좀 더 좋은 곳은 2백만 원에 65평(관리비 별도). 보증금과 월세가 꽤 높았어. 그런데 오늘 보여준 곳은 신탁회사물건이라고 해서 동의서 작성이 안 되고, 원 임대인과 계약을 해야 한다더라고. 대신 보증금은 300만 원에 월세 65만 원. 아무런 보장이 없지만 월세 5개월만 선납하면 보증금으로 인정해준다고 해. 집 상태가 좋아서 만실이라더라. 조금은 걱정되는데, 이런 부분은 아무리 좋아도 계약하지 말아야 할까봐 걱정돼. 이런 경우 어떻게 판단하는 게 좋을까요?