상속세 신고와 관련된 질문

어머니가 약 11년 전에 돌아가셨는데, 그때 어머니 소유의 토지가 약 500만원의 공시지가로 남아있습니다. 그 이후 작년에 아버지도 세상을 떠나셨는데, 아버지 명의의 주택과 예금이 있습니다. 상속세를 신고할 때 어머니 명의의 토지도 포함해야 할까요? 아파트 매매가는 아버지 사망 당시 주변 시세가 4억 7천, 4억 8천 300, 5억 1000, 5억 4000으로 다양하게 보고되었습니다. 세무사는 어머니 명의의 재산은 이번 상속세 신고에는 포함시키지 않아도 된다고 말씀하셨는데, 이에 대해 의문이 듭니다. 토지를 포함하는 것이 안전한가요? 주택의 시가를 4억 8천 300으로 설정하는 것이 적절한가요, 아니면 평균 시세인 5억 1000으로 설정해야 할까요?