전세 만료와 아파트 매매 잔금 문제 관련 질문

에 오피스텔 전세계약을 맺고 2년 후인 2026년 2월 1일에 전세계약이 만료될 예정입니다. 전세보증보험 가입 후 임대인 변경으로 갱신을 하지 않았는데, 이후 아파트를 매매하게 되었습니다. 그런데 집주인과의 통화에서 보증금 문제로 고민이 되고 있습니다. 현재 집주인이 보증금을 반환하지 않을 가능성이 있어, 아파트 매매 잔금을 충당할 방법이 없는 상황입니다.

이에 제가 고민 중인 사항은 다음과 같습니다.

1. 보험금을 받으려면 계약만료 후 1개월 내에 사고로 판단되어야 하는데, 이로 인해 아파트 매매 잔금일을 넘어가는 경우에는 매매계약을 취소하고 선수금을 잃어야 하는지

2. 임대인 변경으로 보증보험 효력이 사라지는지

3. 만기 전에 집을 나가야 하는지

4. 매매계약이 파기되어 선수금이 손실될 경우 청구 가능한지 및 절차에 대한 내용입니다.

이런 상황에서 어떻게 대응해야 하는지 궁금합니다. 조언 부탁드립니다. 감사합니다.