2주택을 보유한 경우, 기본적으로 간주임대료 과세 대상에는 포함되지 않습니다. 간주임대료 과세는 부부 합산 3주택 이상을 보유하거나 보증금 합계가 일정 기준을 초과할 때 적용되며, 소형주택은 주택 수에서 제외됩니다. 간주임대료는 보증금에서 기준 금액을 빼고 남은 금액에 일정 비율과 정기예금 이자율을 곱해 산출하는데, 국세청 홈택스의 간주임대료 계산 도구를 이용하면 훨씬 쉽게 계산할 수 있습니다.

소형주택은 주택 수에서 제외되지만, 월세 수입은 포함됩니다

2주택 이상 보유자의 간주임대료 과세 대상과 계산 방식을 좀 더 쉽게 이해할 수 있도록 간단한 사례를 들어 보겠습니다. A씨 부부는 합산해 2주택을 소유하고 있으며, 그중 하나는 전용면적이 작고 기준시가가 낮은 소형주택입니다. 이런 경우, 기본적으로 A씨는 간주임대료 과세 대상이 아니지만, 보증금 합계가 정해진 기준을 넘으면 간주임대료가 부과될 수 있습니다. 계산할 때는 소형주택을 주택 수에서 제외한 뒤, 보증금이 큰 주택부터 기준 금액을 차감하는 방식으로 산출합니다. 만약 보증금이 변동하는 경우에는 기간별로 나눠서 계산해야 하며, 단독명의와 공동명의로 된 주택은 각각 따로 계산하는 절차도 필요합니다.

간주임대료 과세 대상과 2주택자의 기본 원칙

간주임대료 과세는 다주택자가 임대 수입을 추산해 세금을 부과하는 제도입니다. 하지만 2주택자의 경우, 원칙적으로는 과세 대상에서 제외됩니다. 다만 예외적으로 부부 합산 3주택 이상 보유하거나 보증금 총액이 일정 기준을 넘는 경우에는 과세가 이뤄집니다.

• 2주택자도 보증금 합계가 기준 금액을 초과하면 과세 대상이 될 수 있습니다.
• 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가가 낮은 소형주택은 주택 수에서 제외됩니다.
• 다만, 소형주택에서 나오는 월세 수입은 간주임대료 계산에 포함됩니다.

소형주택을 주택 수에서 제외하는 조치는 2026년까지 한시적으로 시행되며, 이는 과세 범위를 명확히 하면서 불필요한 부담을 줄이기 위함입니다. 따라서 소형주택 보유 여부에 따라 과세 대상이 크게 달라질 수 있으니 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다.

간주임대료 계산 공식과 실제 적용 방식

간주임대료 산출 공식은 다소 복잡하지만, 기본 원리는 아래와 같습니다.

• 먼저 보증금 총액에서 기준 금액을 차감합니다.
• 차감한 금액에 60%를 곱합니다.
• 1년을 365일 또는 윤년인 경우 366일로 나눈 일수 비율을 반영합니다.
• 여기서 적용 이자율(예: 3.5%)을 곱해 연간 간주임대료를 산출합니다.
• 이후 임대사업 관련 수입이자, 할인료, 배당금 등은 공제합니다.

2주택 이상인 경우 보증금이 큰 주택부터 순서대로 기준 금액을 차감해 계산하는 방식을 따릅니다. 예를 들면, 가장 큰 보증금을 가진 주택에서 먼저 기준 금액을 빼고 남은 금액에 공식을 적용한 뒤, 다음 주택 보증금으로 넘어가는 식입니다.

이 과정을 한 단계씩 따라가면 체계적으로 결과를 구할 수 있으니, 보증금 규모와 계산 순서를 꼭 확인하는 게 중요합니다.

국세청 홈택스 간주임대료 계산 도구 활용법과 주의점

복잡한 간주임대료 계산을 보다 쉽게 하려면 국세청 홈택스에서 제공하는 ‘주택 간주임대료 계산’ 도구를 활용하는 게 좋습니다. 임대주택별 정보를 입력하면 자동으로 계산해 주는데, 활용할 때 다음 사항을 기억하세요.

• 임대주택별 보증금과 변동 내역을 자세히 입력해야 정확한 결과가 나옵니다.
• 보증금 변동이 있는 경우 기간별로 나누어 입력하는 것이 좋습니다.
• 단독명의와 공동명의 주택은 각각 따로 입력해 별도로 계산해야 합니다.
• 모의계산 결과는 참고용이며, 법적 근거로는 사용할 수 없으니 주의해야 합니다.

특히 공동명의 주택은 공동사업장별로 계산한 뒤 손익분배비율에 맞춰 각 거주자별로 나누는 절차가 필요하므로 신경 써서 처리해야 합니다. 누락하거나 잘못 입력하면 세무 신고 시 불이익이 발생할 수 있으니 꼼꼼히 관리하는 게 중요합니다.

공동명의 주택 간주임대료 계산과 손익 분배 과정

공동명의 주택은 간주임대료 계산이 더욱 복잡합니다. 개별 사업장 단위로 임대료를 먼저 산출한 후, 각 소유주의 손익분배비율에 따라 금액을 나누어야 합니다.

• 공동사업장별로 간주임대료를 별도로 계산합니다.
• 산출된 금액을 공동 소유자의 손익분배비율에 맞춰 나눕니다.
• 각각의 배분 금액은 소유주 개인별 임대수입에 반영됩니다.

이 과정을 정확히 하지 않으면 세금 부담이 불공평하게 될 수 있습니다. 특히 공동명의 주택은 단순 지분율로 배분하는 것이 아니라 관련 법률과 세무 기준에 맞게 산출·배분해야 하므로 주의가 필요합니다.

간주임대료 계산 시 흔히 발생하는 실수와 대처법

간주임대료 과세와 계산 작업에서는 예상보다 실수가 자주 일어납니다. 자주 발생하는 오류와 이를 예방하는 방법은 다음과 같습니다.

• 소형주택을 과세 대상에 포함하는 착오
• 기준 금액(3억원) 차감 순서를 혼동하는 경우
• 보증금 변동 시 기간별 계산을 누락하는 사례
• 홈택스 모의계산 결과를 법적 근거로 과도하게 신뢰하는 점

특히 소형주택 해당 여부는 간주임대료 과세 여부에 직접적인 영향을 주므로 꼭 확인해야 합니다. 보증금 변동이 있었다면 기간별 내역을 빠뜨리지 말고 입력하는 것도 중요합니다. 모의계산 결과는 참고용으로 활용하되, 최종 신고 전에는 공식 안내 내용을 다시 한 번 점검하는 편이 안전합니다.

간주임대료 관련 세법과 계산 방식은 개인별 상황과 시기에 따라 달라질 수 있다는 점을 잊지 마세요. 가장 정확하고 최신 정보를 원하신다면 항상 공식 안내 자료를 참고하는 것이 바람직합니다.