6.27 대책 후 수도권 갭투자 전세 승계 매물 확인 체크리스트

정보알림이VIP

2026.05.16 20:38 · 조회수 0

6.27 대책 이후 수도권에서는 신규 전세 계약을 통한 갭투자가 불가하며, 기존 전세입자가 계약 기간이 남은 상태로 거주 중인 전세 승계 매물만 활용할 수 있습니다. 서울 전세가율 약 55%, 경기 약 60%를 기준으로 실투자금을 산정하지만, 현재 매물 호가가 실거래가보다 최소 5천만~1억 원 이상 높아 실제 갭이 이론치를 크게 웃돕니다. 전세 승계 매물은 계약 시점이 1년 이상 이전인 경우가 많아 당시 전세금이 현 시세보다 낮고, 이로 인해 투자금이 예상보다 늘어나는 구조가 형성되어 있습니다.

1. 현재 갭투자 가능 구조

항목	내용
6.27 대책	수도권에서 신규 전세 계약 후 갭투자 불가
유일한 가능 방식	전세 승계 매물 — 기존 세입자 계약 기간이 남은 물건만 해당
9.7 대책	공급 대책 + 수도권 전세자금 대출 추가 규제 포함

2. 체크리스트 7가지

[ ] 전세가율 기준 계산 — 서울 약 55%, 경기 약 60% 적용. 매매가 8억 기준 서울 실투자 갭 약 3억 6천만 원, 경기 약 3억 2천만 원
[ ] 호가·실거래가 격차 확인 — 7억 이상 매물에서 매물 호가가 실거래가보다 최소 5천만~1억 원 이상 높은 경우가 빈번하므로 반드시 부동산 앱(프롭테크)으로 최근 실거래가 확인
[ ] 전세 계약 시점 확인 — 전세 승계 매물의 계약 시점이 1년 이상 이전인 경우 당시 전세금이 현 시세보다 낮아 실제 갭이 이론 갭보다 수천만 원 이상 커짐
[ ] 실투자금 재산정 — 매물 호가에서 승계 전세금을 차감해 실제 필요 투자금 확정. 이론 계산과 4천만 원 이상 차이가 발생하는 사례 존재
[ ] 단독 매물 여부 확인 — 네이버페이 부동산 집주인 마크(초록색) 표시 매물이 단독 매물. 해당 중개사를 우선 컨택. 공동 중개 요청 시 집 보여주기를 거절하는 사례 있음
[ ] 만기 날짜 및 갱신청구권 사용 여부 — 현 세입자 입주 시점, 계약 만기일, 갱신청구권 행사 여부 확인. 갱신청구권 미행사 시 추가 2년 거주 요청 가능성 있음
[ ] 세입자 거주 지속 가능성 파악 — 학군지 거주 등 장기 거주 여부를 간접 파악해 후속 세입자 확보 시기를 미리 예측

3. 결론

전세 승계 가능 매물 자체가 희소한 데다, 호가와 전세 계약 시점의 이중 갭으로 실투자금이 이론치보다 크게 늘어나는 구조입니다. 실거래가·매물 호가·승계 전세금 세 가지를 동시에 파악한 뒤 최종 투자 여부를 결정해야 합니다.