41세 무주택인데 분양가 13억이 30억 되는 이유 이번에야 좀 이해한 것 같아요

지방에서 올라온 지 4년 됐고 지금도 무주택 전세 살고 있는 41세입니다

신축이 왜 비싸도 계속 오르는지 요즘 들어서야 조금 정리가 됐습니다

2022년 12월에 올림픽파크포레온 전용 84가 분양가 13억대로 나왔을 때

그때 다들 금리 올라가는데 13억이 웬말이냐 했고 미분양까지 났거든요

그게 지금 30억이 넘었다는 얘기를 접하고 좀 멍했습니다

2024년 겨울에 광운대역 서울원아이파크 전용 84도 분양가 13억대 나왔을 때

강북에서 13억이 말이 되냐는 반응 가득했는데 지금은 17억이 넘는다고 해요

이게 왜 이러냐 찾아보니까 세 가지로 정리가 되더라고요

① 서울 입주 물량이 적정 수준인 4만7천~4만9천 세대는 나와줘야 하는데

재건축·재개발이 생각처럼 원활하지 않아서 공급이 구조적으로 부족한 것

② 최근 5년간 공사비·분양가가 약 80프로 올랐고 자재 80프로를 수입에 의존하다 보니

건축비가 내려갈 구조 자체가 아닌 것

③ 기준금리가 2.5%인데 대출 금리 상단은 7%에 달하는 비정상적인 갭이 있는 상황에서도

강남·한강벨트 집값이 오르고 있다는 것 — 금리 하나로 집값을 설명하면 안 된다는 얘기

2022년에 고점 대비 30프로 빠진 것도 금리 수준 자체가 아니라

누구도 예측 못 한 속도의 불확실성 때문이었다는 분석이 설득력 있더라고요

당장 살 여력은 부족하지만 "고점 대비 30프로 하락과 정책 규제 완화 신호를 같이 보겠다"는 기준은 세웠습니다

혹시 비슷하게 기다리시는 분들은 어떤 기준으로 타이밍 잡고 계신지 궁금합니다