26년 수도권 입주 물량 24,000호로 반토막이래요 무주택자 선택지 세 가지 어떻게 보세요

요즘 수도권 부동산 쭉 공부하고 있는 40대 무주택입니다

들었는데 올해 수도권 입주 물량이 46,000호 수준인데 내년에는 24,000호로 절반 가까이 줄어든다고 해요

전세 물량도 그만큼 줄어들고 대출 막혀서 매매로 못 들어간 사람들까지 전세 시장으로 밀려오면 전세 가격이 오를 수밖에 없는 구조라는 거죠

임차에 있던 사람이 전세가 올라 감당이 안 되면 결국 매매 수요로 전환되고 이게 다시 매매가를 끌어올리는 흐름이 되고

이 구조 보면서 무주택 실수요자 선택지를 세 가지로 정리해봤어요

1. 비규제 지역 아파트 — 동탄 1동탄 10년 이내 아파트가 대표 사례로 많이 언급되더라고요 규제 지정 전에 전세 끼고 선점하는 방식이라 대출이나 전세 활용 여지도 상대적으로 열려 있다고
2. 공공 분양 청약 대기 — 창릉 교산 같은 공공 분양이 그나마 현실적인 대안이라지만 분양가 상한제 지역 경쟁률이 수백 대 일이고 서울 강남 기준 평당 7~8천에 총액 20~30억이 드는 분양가라 당첨돼도 감당이 되는지가 문제
3. 정비사업 예정지 빌라 입주권 매입 — 시세 20~25억 아파트 근처 빌라를 조합원 입주권으로 확보하는 전략인데 사업 지연 리스크를 어떻게 볼 것이냐가 관건인 것 같아요

저는 2번은 가점이 낮아서 현실적이지 않고 3번은 사업지 고르는 안목이 없으면 위험하다고 봐서 1번 쪽으로 기울고 있는데

전국 미분양이 68,000가구인데 수도권은 17,000이고 지방이 48,000이라 양극화가 명확하더라고요

지방은 선택지 자체를 빼고 보고 있어요

같은 고민 하시는 분들 세 가지 중 어떻게 접근하고 계세요

제가 놓친 부분이 있으면 의견 부탁드립니다