2026년 수도권 아파트값 어디가 30% 올랐고 어디가 28% 빠졌나
2026년 1분기 기준, 성남 분당구는 고점 대비 +31.2%인 반면 경기도 양주는 -28.6%로 같은 수도권 안에서도 60%포인트 가까운 격차가 벌어진 상태입니다. 오르는 곳만 보도되다 보니 수도권 전체가 오르는 것처럼 느껴지지만, 경기북부·인천 등 다수 지역은 여전히 고점 대비 20% 이상 내려가 있습니다. 2025년 기준 30대 맞벌이 비율이 63%까지 오르면서 직장과 가까운 지역에만 수요가 집중되는 구조가 굳어졌고, 서울 아파트 전세 매물도 작년 대비 21% 줄어 임차 시장 불안이 이어지고 있습니다. 2026년 7월 세법 개정안 발표 후 이미 많이 오른 상급지(인기 고가 지역) 갈아타기 여부를 판단해도 늦지 않습니다.
수도권 아파트값이 지역마다 이렇게 다른 이유는 무엇인가요?
2026년 1분기 기준 한국부동산원 실거래가 통계를 보면, 고점(2021년 4분기)과 비교한 지역별 등락이 극단적으로 갈립니다.
| 지역 | 고점(2021년 4분기) 대비 변동 |
|---|---|
| 성남시 분당구 | +31.2% |
| 마포·용산·성동구 | +29.6% |
| 경기도 양주시 | -28.6% |
| 경기도 오산시 | -25.9% |
| 고양시 일산서구 | -25.1% |
| 인천 연수구 | -24.4% |
| 평택시 | -23.5% |
| 의정부시 | -23.1% |
가장 많이 오른 곳과 가장 많이 빠진 곳의 격차는 단순 합산으로 60%포인트(= 그 차이만큼 상대적 가격 차이가 벌어졌다는 뜻)에 달합니다.
핵심 원인은 직주 근접성(= 직장과 집이 얼마나 가까운가)입니다. 2025년 기준 30대 맞벌이 비율이 63%까지 올라와, 부부 둘 다 출퇴근하기 편한 도심·직장 인근에만 수요가 집중되고 외곽은 수요가 끊기는 구조가 만들어졌습니다. 이를 두고 착시라고 표현하는 이유는 카메라가 오르는 곳만 비추기 때문입니다.
2026년 30대가 집을 가장 많이 사는 지역은 어디이고 왜 그 지역이 오르나요?
2026년 4월 기준 서울 아파트 매매 거래의 약 45%를 30대가 차지합니다(KB 국민은행 조사). 30대 거래 비중이 높은 지역일수록 올해 집값 상승 폭이 컸습니다.
| 지역 | 30대 거래 비중(2026년 4월) | 올들어 상승률(KB 5월) |
|---|---|---|
| 안양 동안구 | 58.1% | +9.7% |
| 광명시 | 56.4% | +11.1% |
| 성북구 | 55.5% | +9% |
| 관악구 | 54.2% | +9% |
| 동대문구 | 50.3% | +9% |
| 성남시 | 51.2% | — |
| 용인 수지구 | 49.1% | +10% |
30대가 집을 적극적으로 사는 이유는 두 가지입니다. 하나, 전세값 오름세에 차라리 집을 사는 편이 낫다는 판단이 늘었습니다. 둘, 공공 분양은 자산·소득 제한이 있어 고소득 맞벌이 30대가 당첨되기 어렵다 보니 기존 주택 매매로 방향을 틀고 있습니다.
2026년 1월~4월 주식·채권 매각 자금을 주택 취득에 쓴 금액은 3조 7천억 원으로 집계됐으며, 이 중 30대 비중이 높은 것으로 나타났습니다. 이는 투기 수요라기보다 무주택자의 내 집 마련 과정으로 봐야 한다는 시각이 있습니다.
서울 전세 매물이 작년보다 21% 줄어든 이유는 무엇인가요?
2026년 기준 서울 아파트 전세 매물은 지난해 같은 시기 대비 약 21% 감소했습니다.
가장 큰 원인은 계약 갱신 청구권(= 세입자가 계약 만료 전 집주인에게 한 번 더 연장을 요청할 수 있는 권리)입니다. 서울 아파트 전세값이 2년 사이 11% 오른 상황에서 세입자들은 5% 인상으로 2년을 더 사는 쪽을 선택합니다. 개인으로서는 합리적이지만 이게 집단화되면 유통 매물이 사라집니다.
KB 국민은행 2026년 5월 통계 기준 지역별 흐름:
| 구분 | 전세 상승률 | 월세 상승률 |
|---|---|---|
| 강북 14개구 | +4.6% | +4.5% |
| 강남 11개구 | +2.6% | +2.8% |
전세가 비율(= 집값 대비 전세금 비율, 높을수록 전세 불안이 매매 가격에 더 빠르게 전달됨)은 강북 54%, 강남 46.5%, 강남 3구(강남·서초·송파)는 38%입니다. 전세가 비율이 높은 강북권은 전세 불안이 매매 가격으로 직결될 가능성이 크고, 강남은 비율이 낮아 비교적 독립적으로 움직입니다.
서울 아파트 전세 가격 지수는 2022년 7월 고점 대비 현재 1.6% 아래 수준(KB 5월 기준)이지만, 가격 지수보다 매물 수가 먼저 움직이는 선행 신호이므로 매물 감소를 더 주의 깊게 봐야 합니다.
2026년 7월 세법 개정안이 집값에 어떤 영향을 주나요?
2026년 7월 말 발표 예정인 세법 개정안의 핵심은 두 가지입니다.
첫째, 보유세(= 집을 보유하는 동안 매년 납부하는 종합부동산세·재산세) 부담 확대입니다. 현재 공동주택 공시 가격은 시세의 약 69%를 반영하고, 1주택자에게 적용되는 공정 가액 비율(= 과세 표준 산출 시 적용하는 할인율)은 60%입니다. 두 수치를 합산하면 실제 과세 기준은 시세의 약 41% 수준입니다. 법을 바꾸지 않고 시행령만 조정해도 공시 가격 현실화 또는 공정 가액 비율 상향을 통해 보유세 부담이 올라갈 수 있습니다.
둘째, 장기보유 특별 공제(= 집을 오래 보유하면 양도세를 깎아주는 제도)가 장기 거주 특별 공제(= 실제로 그 집에 오래 살아야만 양도세를 깎아주는 제도)로 전환될 가능성입니다. 보유만 해서는 기존만큼 양도세 혜택을 받기 어려워집니다.
보유세 인상이 고령 자산가에게 더 민감한 이유는, 65세 이상 고령 인구 비율이 2026년 2월 기준 21.5%(2017년 8월 14%에서 급상승)로 소득 없이 집만 가진 분들이 점점 늘고 있기 때문입니다.
그래서 어떻게 하면 되나
7월 말 세법 개정안을 확인한 뒤 의사 결정해도 충분합니다. 인천·경기북부처럼 고점 대비 20% 이상 빠진 지역 실수요라면 지금 매수를 검토해도 무리가 없고, 분당·과천·마용성 등 이미 고점 대비 20~31% 오른 지역은 세법 개정안 확인 후 갈아타기 여부를 결정하는 것이 안전합니다. 대출은 집값의 30% 이하, 월 이자와 원금 상환 합계는 소득의 30% 이내로 설정하면 기준금리가 올라도 완충 여유를 확보할 수 있습니다.