저는 종전주택을 18.7월에 5억에 매수하여 전용면적이 59이고, 취득 당시에는 비조정지역이었습니다. 3년간 실거주를 한 후 자녀양육으로 전세를 주고 전세 이사를 했어요. 또한 신규주택을 24.1월에 10.2천에 매수하여 전용면적이 73이고, 이 또한 취득 당시에는 비조정지역이었습니다. 전세를 껴서 매수한 뒤 전세를 주고 있는 상황입니다. 현재 두 지역 모두 25.10.15일자로 토허제지역으로 묶였고, 26년에 신규주택으로 입주한 후 한 해에 종전주택(대략 11억)과 신규주택(대략 14억)을 차례로 모두 매도하여 자금을 합쳐 1주택을 신규로 매수할 계획입니다. 이때 한 해 동안 두 채 모두 매도할 경우 종전주택이 12억 이하로 일시적 2주택 요건을 모두 충족해 전액 비과세 혜택을 받을 수 있고, 신규주택은 종전주택 선 매도시 1주택으로 취급되어 12억 초과분에 대해서만 양도세를 내면 되는 것으로 알고 있습니다. 이 경우 양도세가 얼마 정도 나오는지 궁금합니다. 또한 세금을 납부하는 1기(1-6월)에 2주택을 매도하고 1주택을 매수할 경우 간주임대사업자로 간주되어 부가세를 내야할 수도 있다는데, 이 경우에는 전용면적이 85이상일 때만 해당된다고 하는데, 우리는 이에 해당하지 않을까요? 아니면 안전하게 종전주택을 1기(1월~6월)에 매도한 후 2기(7월~12월)에 신규주택을 매도한 후 다시 집을 사는 것이 나을지 궁금합니다. 이와 관련하여 정통한 세무사님의 조언을 받고 싶습니다.