2주택자가 수도권에서 실거주 목적으로 전입할 때 전세퇴거대출 1억 원 이상이 가능한지는 DSR 40%, LTV 40% 등 금융 규제에 따라 달라집니다. 일반적으로 1금융권에서는 2주택자의 대출 한도가 1억 원 이상으로 나오기 어렵지만, 실거주 증빙 등의 예외 조건에 따라 대출 승인이 될 수도 있습니다. 금융사별 심사 기준과 조건을 꼼꼼히 확인하는 것이 가장 중요해요.

전세퇴거대출이란 무엇이고 기본 조건은 어떻게 될까?

전세퇴거대출은 전세보증금 반환 목적으로 지원되는 대출입니다. 집주인이 전세 계약 종료 후 전세금을 돌려줘야 하는 상황에서 세입자가 필요한 자금을 빠르게 마련할 수 있도록 돕는 제도예요. 수도권, 특히 조정대상지역에서는 LTV가 40%로 제한돼 있어서 대출 가능한 금액이 전세보증금의 40% 이내로 제한됩니다.

예를 들어 전세보증금이 4억 원인 경우 최대 1억 6천만 원까지 대출받을 수 있는 거죠. 여기서 중요한 점은 2주택자 여부와 실거주 목적 등 대출자의 상황에 따라 조건이 달라진다는 것입니다.

이 대출은 전세금 반환을 위한 목적이기 때문에, 대출 신청 시 전입 사실과 계약 종료 상황에 대한 증빙이 필요해요. 특히 수도권 조정대상지역에서는 금융당국이 엄격한 규제를 적용하는 만큼, LTV 40% 이내인지, DSR 규정을 충족하는지가 대출 승인에 큰 영향을 미칩니다.

2주택자의 대출 한도와 DSR·LTV 규제 이해하기

2주택자는 대출 한도를 산정할 때 DSR(총부채원리금상환비율) 40%, 그리고 LTV(주택담보대출비율) 40% 규제를 반드시 충족해야 합니다. DSR은 연간 원리금 상환액이 연소득의 일정 비율을 넘지 않도록 하는 규제예요. 즉, 여러 대출을 합쳐서 한 해에 갚아야 할 금액이 소득의 40%를 넘으면 대출 한도가 줄어들거나 제한됩니다.

LTV 규제는 주택 가격이나 전세보증금 대비 대출 가능한 금액을 제한하는데, 수도권 조정대상지역에서는 전세보증금의 40%까지만 대출할 수 있습니다.

2주택자의 경우 기존 주택에 대한 대출과 부채가 있기 때문에 DSR 계산 시 대출 한도가 낮아지는 경향이 있어요. 그래서 1금융권에서 전세퇴거대출 1억 원 이상을 받기 어려운 사례가 많습니다.

예를 들어, 전세보증금 3억 원인 수도권 집에 실거주를 위해 전입하면서 전세퇴거대출을 신청한다고 해 봅시다. LTV 40%를 적용하면 최대 1억 2천만 원까지 이론상 대출 가능하지만, DSR 규제에 걸리면 그보다 적은 금액만 승인될 수 있습니다.

실제로 2주택자가 1억 1천만 원 대출을 받은 사례가 있지만, 금융사별 심사와 실거주 증빙 상황에 따라 결과가 달라질 수 있어요.

실거주 목적 전입 시 대출 승인 가능성 및 예외 조건

실거주 목적으로 수도권에 전입하는 2주택자는 일반적인 규제 범위 내에서 대출 한도가 제한되지만, 예외적으로 1억 원 이상 대출이 가능할 때가 있습니다. 그러기 위해서는 다음과 같은 조건들을 충족해야 해요.

• 실거주 증빙: 전입 신고, 주민등록 등본, 실제 생활 흔적 등을 통해 실거주를 입증해야 합니다.
• 금융사별 심사 기준 차이: 각 금융기관은 DSR과 LTV 적용 방식, 실거주 증빙 방법에서 다소 차이를 보입니다.
• 대출 목적의 명확성: 전세보증금 반환 목적이라는 점이 명확해야 하고, 계약 종료에 따른 퇴거가 확인되어야 합니다.

아래 체크리스트를 참고하시면 승인 가능성을 높이는 데 도움이 됩니다.

대출 신청 시 주의해야 할 실수와 위험 요소

전세퇴거대출을 신청할 때는 DSR, LTV 규제 미충족이나 실거주 증빙 미비 같은 실수가 흔히 발생합니다. 이런 부분이 누락되면 대출 심사에서 불이익을 받을 수 있으니 꼼꼼히 확인해야 해요.

• DSR·LTV 기준 미충족: 소득 대비 부채 비율이 높거나, 전세보증금 대비 대출 한도를 초과하면 대출 승인이 어렵습니다.
• 실거주 증빙 부족: 실거주 목적임을 입증하지 못하면 예외 적용이 불가능합니다.
• 금융사별 조건 미확인: 금융사마다 심사 방식이 달라 상담 전에 꼭 조건을 비교해야 합니다.
• 대출 목적과 서류 불일치: 전세퇴거대출임을 명확히 하면서 관련 서류를 정확히 제출하는 것이 중요합니다.

막상 신청하려고 하면 이런 부분들이 헷갈릴 수 있으니, 미리 준비를 철저히 하는 게 좋습니다.

금융사별 대출 심사 기준과 상담 시 확인해야 할 핵심 사항 비교

금융사마다 DSR, LTV 적용 방식과 실거주 증빙 요구사항이 다르기 때문에 상담 시 꼭 확인해야 할 핵심 사항들이 있습니다. 아래 표로 주요 체크포인트를 비교해 보세요.

실제 상담 전에는 각 금융기관 공식 안내를 통해 최신 심사 기준과 추가 조건을 확인하는 게 반드시 필요합니다.

금융사별 기준 차이 때문에 한 곳에서 거절됐다고 해서 포기하지 말고, 다른 곳도 자문해 보는 것이 좋습니다.

마무리 체크리스트

• 전입 신고와 주민등록등본 등 실거주 증빙 서류를 반드시 준비하세요.
• 현재 소득 대비 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 이내인지 확인해 보세요.
• 전세보증금 대비 LTV 40% 규제를 꼭 기억하세요.
• 금융사별 대출 심사 기준과 특례 조건을 상담 전에 꼼꼼히 비교해 두세요.
• 대출 신청 목적이 전세보증금 반환이라는 점을 명확히 하세요.
• 기존 보유 주택과 대출 현황이 대출 한도 산정에 영향을 주니 정확히 파악해 두세요.
• 상담 시에는 최신 공식 안내를 참고하고, 필요 시 여러 금융기관에 문의해 보세요.

대출 규제가 복잡할수록 준비가 더 중요합니다. 실거주 목적과 금융사별 조건을 잘 맞춰서 대출 가능성을 높이는 방향으로 움직이시길 바랍니다.