1주택과 조합원입주권을 함께 가지고 계시다면, 일반적으로 양도소득세 비과세를 받기 어렵습니다. 다만 ‘일시적 2주택’ 특례나 ‘미준공 특례’ 요건을 충족하면 종전주택에 대해 비과세가 가능해지는데요. 이 글에서는 1주택과 입주권을 보유할 때 양도세 비과세를 받는 방법과 각 특례의 주요 조건을 자세히 알려드리겠습니다.

도시 재개발이나 재건축 사업에 참여하면서 입주권을 받는 사례가 늘고 있는데, 그 과정에서 종전주택 비과세 적용 여부를 궁금해하시는 분들이 많습니다. 특히 조합원입주권을 보유한 상태에서 비과세 혜택을 받으려면 관련 조건과 절차를 정확히 알아두는 게 꼭 필요합니다.

아래 내용을 통해 1주택과 입주권을 같이 보유할 때 기본적인 비과세 원칙부터 예외적으로 인정되는 ‘일시적 2주택 특례’와 ‘미준공 특례’, 그리고 주의해야 할 사항들을 쉽게 이해하실 수 있습니다.

1주택과 1입주권 보유 시 기본 비과세 원칙과 예외

• 1주택과 조합원입주권을 함께 보유하면 보통은 1세대 1주택 비과세 대상에서 제외됩니다.
• 다만 재개발·재건축 추진 중 거주 목적의 입주권을 보유한 경우에만 예외적으로 비과세가 인정됩니다.
• 이런 예외 규정은 특별한 경우에 한해 적용되므로, 관련 조건을 꼼꼼히 살펴야 합니다.

입주권은 재개발·재건축 사업 참여 대가로 받는 권리입니다. 일반적으로 1주택과 입주권이 있으면 주택 수가 2채로 간주되어 비과세 대상이 되지 않습니다. 하지만 신축 주택이 아직 완공되지 않은 상황이거나, 종전주택을 곧 양도할 예정이라면 비과세 혜택을 받을 수 있는 경우가 있답니다.

주로 적용되는 예외는 ‘일시적 2주택 특례’와 ‘미준공 특례’ 두 가지입니다. 각각의 세부 조건을 잘 이해해야 비과세 혜택을 놓치지 않을 수 있습니다.

일시적 2주택 특례 조건과 적용 방법 상세 안내

• 먼저 종전주택을 취득한 이후에 일정 기간이 지나서 입주권을 취득해야 합니다.
• 입주권 취득 후 3년 이내에 종전주택을 반드시 양도해야 합니다.
• 종전주택은 1세대 1주택 요건을 충족해야 하며, 이 특례는 원조합원 입주권에만 해당됩니다.
• 승계조합원 입주권에는 이 특례가 적용되지 않는 점을 기억하셔야 합니다.

일시적 2주택 특례는 말 그대로 일시적으로 2주택을 보유하게 되더라도 곧 한 채를 팔 계획이라면 비과세를 허용하는 제도입니다. 예를 들어, 기존에 주택 한 채를 보유 중인 상태에서 재개발 조합원이 되어 입주권을 받는 경우가 이에 해당하죠.

이 특례의 핵심은 종전주택 취득 시점과 입주권 취득 시점 간 일정 기간이 지나야 한다는 점입니다. 그리고 입주권 취득 후 3년 이내에 종전주택을 양도해야 비과세를 받을 수 있으니, 이 시기를 꼭 지켜야 합니다.

또한 이 제도는 원조합원 입주권에만 적용되며, 조합원 지위를 누군가로부터 승계받은 입주권은 이 혜택에서 제외된다는 점도 유의하시기 바랍니다.

미준공 특례 요건과 실제 비과세 적용 단계

• 입주권 취득 후 3년 이상 지나도 신축주택이 완공되지 않아야 합니다.
• 신축주택이 완공된 뒤 2년 이내에 가구원 모두가 이사하고, 1년 이상 거주해야 합니다.
• 준공 전후 일정 기간 내 종전주택을 양도해야 비과세가 인정됩니다.
• 종전주택은 1세대 1주택 요건을 갖춰야 하며, 입주권 보유자도 해당 특례 조건을 충족해야 합니다.

미준공 특례는 신축주택 완공이 지연되는 상황을 대비한 제도입니다. 입주권을 가진 상태에서 3년 넘게 주택이 완공되지 않으면, 종전주택과 신축주택 모두 비과세 조건을 맞춰야 합니다.

가장 중요하게 기억하실 점은 신축주택이 완성된 이후 세대 전원이 이사해 1년 이상 실제 거주해야 한다는 것입니다. 이를 지키지 않으면 비과세 대상에서 제외될 수 있으니 매우 신경 써야 합니다. 또한, 준공 전후 2년 이내에 종전주택을 처분해야 한다는 점도 잊지 마세요.

이 과정에서 주택 보유 기간을 산정할 때는 종전주택 보유 기간, 재건축 기간, 신축주택 보유 기간을 모두 합산해 계산한다는 것도 알아두시면 좋습니다.

비과세 혜택 받기 전 반드시 확인해야 할 유의사항

• 종전주택을 입주권으로 전환한 후에 다른 주택을 추가로 구매하면 특례 적용 대상에서 제외됩니다.
• 신축주택에 세대 구성원 모두가 이사해 1년 이상 거주하지 않으면 비과세를 받을 수 없습니다.
• 재건축 주택 보유 기간은 종전주택 보유 기간과 재건축 기간, 그리고 신축주택 보유 기간을 합산해서 산정합니다.

특례 조건이 까다로워 한두 가지라도 어기면 비과세 혜택을 잃을 수 있으니 각별히 주의하셔야 합니다. 특히 입주권 전환 이후 다른 주택을 구입하는 경우에는 특례 대상에서 제외되므로 신중하게 판단해야 합니다.

또 신축주택 입주 후에는 세대원 모두가 반드시 이사해 1년 이상 거주해야 하므로, 입주 시기를 꼼꼼하게 계획하셔야 합니다.

양도세 비과세 조건 위반 시 발생할 수 있는 문제와 위험

• 조건을 충족하지 못하면 양도소득세가 부과되어 예상보다 세금 부담이 크게 늘어납니다.
• 비과세 혜택이 취소되며, 과거 신고 내용까지 추가로 세금을 내야 할 위험이 있습니다.
• 상황에 따라 가산세나 벌금이 부과될 가능성도 있으니 주의가 필요합니다.

양도세 비과세 요건을 제대로 지키지 못하면 세금 부담이 갑자기 커져 재정적으로 곤란할 수 있습니다. 특히 재개발·재건축 입주권처럼 복잡한 권리관계가 얽힌 경우 실수가 발생하기 쉽죠.

이럴 때는 단순한 세금 문제를 넘어서 행정 절차가 복잡해지고, 신뢰 문제까지 영향을 받을 수 있어 사전에 충분히 검토하는 게 좋습니다.

1주택과 1입주권 양도세 비과세 핵심 정리

• 1주택과 조합원입주권을 함께 보유하면 기본적으로 비과세가 어렵지만, 재개발·재건축 중 입주권 보유 시 ‘일시적 2주택 특례’와 ‘미준공 특례’를 활용해볼 수 있습니다.
• 일시적 2주택 특례는 입주권 취득 후 3년 이내에 종전주택을 매각해야 하며, 원조합원 입주권만 해당됩니다.
• 미준공 특례는 입주권 취득 후 3년 이상 준공이 늦어질 때, 준공 후 2년 이내 이사 및 1년 이상 거주, 그리고 종전주택 양도 조건을 충족해야 합니다.
• 특례 조건을 꼼꼼히 확인하고, 입주권 전환 후 다른 주택 취득 여부와 신축주택 거주 요건에 특히 신경 써야 합니다.
• 조건을 어기면 양도세가 부과되고, 추가 세금과 가산세 부담이 커질 수 있습니다.

각 단계별 조건을 꼼꼼히 살펴보고 필요한 경우 세무 전문가와 상담하시면 재개발·재건축 과정에서 발생할 수 있는 세금 문제를 줄이고, 계획한 비과세 혜택을 안전하게 누리실 수 있습니다.