1주택자 양도세 공제, 2028년부터 거주 중심으로 바뀝니다

2028년과 2029년, 공제 방식이 두 번 바뀝니다

2028년은 중간 단계로, 보유 공제가 연 2%(최대 20%)로 줄고 거주 공제가 연 6%(최대 60%)로 커집니다. 둘을 합산해 최대 80%는 그대로지만, 거주기간이 짧으면 받을 수 있는 공제가 급격히 줄어듭니다.

2029년부터는 보유기간 공제가 완전히 폐지되고 거주기간만 연 8%(최대 80%)로 계산합니다. 80%를 다 받으려면 10년을 보유만 하는 것이 아니라 10년을 거주해야 합니다.

기본 요건은 그대로입니다. 1세대 1주택 공제를 받으려면 3년 이상 보유, 2년 이상 거주해야 하고, 공제 대상은 양도가액 중 12억원을 넘는 비중에 해당하는 양도차익입니다. 양도가액이 12억원 이하라면 비과세 대상이라 이 개편과 상관이 없습니다.

공제액 한도 20억·10억이 새로 생깁니다

이번 개편에서 공제율보다 파급력이 큰 것이 한도 신설입니다. 지금은 공제율만 곱하면 되고 한도가 없는데, 2028년부터 공제액 자체에 한도가 걸립니다. 2028년은 인별 연간 20억원, 양도물건별 20억원이고, 2029년부터는 각 10억원으로 줄어듭니다.

공동명의로 나누거나 지분을 쪼개 양도하는 경우 지분 비율에 따라 한도도 함께 안분됩니다.

예를 들어 양도가액 32억원, 취득가액 12억원, 10년 보유 2년 거주 주택이라면 공제율이 48%에서 32%, 16%로 줄어들어 산출세액이 2027년까지 2.36억원, 2028년 3.20억원, 2029년부터 4.05억원으로 올라갑니다.

같은 집이라도 파는 시점에 따라 세금이 1.69억원 늘어나는 셈입니다.

지금 확인할 세 가지

실제 거주기간부터 세어보는 것이 먼저입니다. 보유기간이 아니라 전입신고를 기준으로 한 거주기간이 공제를 결정하기 때문입니다. 양도가액이 12억원 이하라면 1세대 1주택 비과세가 먼저 적용되어 이 개편과 무관합니다.

공제액이 20억원을 넘길 규모라면 파는 시점이 세금을 좌우합니다.

이 개편안은 2026년 8월 3일 기획재정부가 발표한 세제개편안이며, 소득세법 본법 사항이라 국회를 통과해야 시행됩니다. 12월 정기국회에서 공제율이나 한도가 조정될 수 있어 지금은 방향만 참고하고 확정 전에 다시 확인하는 것이 안전합니다.

매도 결정은 보유기간·거주기간·양도차익·주택 수를 종합해 세무 전문가와 상의해 판단하는 것이 좋습니다.