혼인으로 인해 한 세대가 2주택을 보유하게 된 경우, 혼인신고일을 기준으로 5년 이내에 먼저 팔게 되는 주택에 대해 1세대 1주택 비과세 혜택이 적용됩니다. 다만, 혼인 전에 이미 1세대 2주택 이상을 보유하고 있었다면 이 특례는 적용되지 않으니 유의해야 합니다. 또한 분양권도 주택 수에 포함되며, 취득 시기에 따라 비과세 적용 여부가 달라지므로 조심스럽게 살펴볼 필요가 있습니다. 이 글에서는 혼인 후 2주택 양도세 비과세 조건과 혼인합가 특례, 분양권 포함 기준, 그리고 60세 이상 직계존속 동거봉양 무주택자와의 혼인 시 비과세 혜택까지 자세히 안내해 드립니다.

혼인으로 인한 일시적 2주택 비과세 적용 기본 조건

혼인 전에 각자 1주택씩 보유하던 부부가 혼인신고를 하면서 한 세대에 2주택이 생기는 상황을 ‘일시적 2주택’이라 합니다. 이 경우, 혼인신고일을 기준으로 5년 안에 먼저 양도하는 주택이 1세대 1주택 요건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

• 혼인 이전에 각자 1주택씩 보유하고 있어야 한다.
• 혼인신고일이 기준일로 정해진다.
• 5년 이내에 먼저 양도하는 주택이 1세대 1주택 요건에 부합해야 한다.
• 혼인 전에 이미 1세대 2주택 이상이면 특례 대상에서 제외된다.

혼인신고일을 기준으로 삼는 이유는, 혼인을 통해 일시적으로 2주택 상태가 된 사실을 인정하기 위해서입니다. 즉, 결혼 이전부터 2주택 이상을 소유하고 있던 경우에는 단순 다주택자로 간주되어 비과세 혜택이 주어지지 않습니다. 따라서 혼인 후 빠른 시일 내에 한 채를 팔아 1세대 1주택 상태를 만들어야 비과세가 가능하다는 점을 꼭 기억하셔야 합니다.

혼인 후 3주택 이상 보유 시 양도세 비과세 특례

때때로 혼인으로 인해 한 세대가 3주택 이상을 보유하는 경우도 있습니다. 이럴 때는 규정이 좀 더 복잡해집니다.

• 최초로 양도하는 주택에는 일반 양도세가 부과된다.
• 이후 5년 이내에 양도하는 주택에는 혼인합가 특례가 적용된다.
• 혼인합가 특례는 5년 이내 양도 시 일정 요건을 충족하면 비과세 혜택을 제공합니다.

처음으로 팔게 되는 주택은 과세 대상이 된다는 점을 잊어서는 안 됩니다. 하지만 이후 5년 동안 남은 주택을 매도할 때는 혼인합가 특례에 따라 비과세를 기대할 수 있습니다. 따라서 혼인 후 다주택자가 되면 집을 팔 순서와 시기를 신중히 계획해 불필요한 세금을 줄이는 것이 중요합니다.

분양권과 입주권의 주택 수 포함 및 비과세 적용 유의사항

최근 들어 분양권이나 입주권도 주택 수 산정에 포함되면서 비과세 적용에서 주의해야 할 상황이 늘어났습니다. 특히 취득 시점에 따라 적용 여부가 달라지기 때문에 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다.

• 2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함된다.
• 이 분양권을 5년 내에 양도하면 비과세가 가능하다.
• 2020년 이전에 취득한 분양권은 혼인합가 특례에 포함되지 않는다.
• 입주권도 주택 수 계산에 포함되므로 주택 수 판단 시 빠뜨리면 안 된다.

분양권과 입주권까지 포함하는 것은 실제 거주하는 주택뿐 아니라 앞으로 주택으로 전환될 권리도 함께 고려해야 한다는 뜻입니다. 따라서 분양권을 언제 취득했고, 언제 양도하는지를 잘 관리하는 게 핵심입니다. 특히 2021년 이후 취득한 분양권은 5년 내 양도 시 비과세 혜택이 있지만, 그 이전에 얻은 분양권은 특례 대상이 아니니 혼동하지 않아야 합니다.

60세 이상 직계존속 동거봉양 무주택자와 혼인 시 비과세 혜택

주택 거래 시 간과하기 쉬운 특별한 상황 중 하나는, 60세 이상 직계존속을 모시면서 무주택자인 사람과 혼인할 때입니다. 이런 경우에도 1세대 2주택이 된 후 5년 내에 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

• 60세 이상 직계존속과 동거하며 봉양하는 무주택자와 혼인한 경우에도 비과세 특례가 적용된다.
• 혼인 후 5년 안에 양도하는 주택에 대해 1세대 1주택 비과세 혜택이 주어진다.
• 가족 구성 상황을 증명할 수 있어야 한다.

이 요건은 일반적인 혼인 후 2주택 비과세와 별도로 적용되는 내용이라 해당되는 분들은 미리 확인해 두는 것이 좋습니다. 직계존속의 나이, 동거 여부, 무주택 상태 등 조건을 정확히 갖추는 게 중요합니다.

양도세 비과세 적용 시 꼭 확인해야 할 실무적 사항과 주의점

혼인 후 2주택 비과세 혜택을 받으려면 흔히 실수하기 쉬운 부분들을 꼼꼼히 점검해야 합니다.

• 혼인 전에 1세대 2주택인지 확실히 구분하기.
• 팔려는 주택이 1세대 1주택 비과세 요건에 맞는지 확인하기.
• 분양권 취득 시점을 꼼꼼히 따져 주택 수 산정에 반영하기.
• 혼인신고일을 기준으로 5년 안에 양도하는지 체크하기.
• 3주택 이상일 때는 양도 순서와 혼인합가 특례 적용 여부를 꼼꼼히 따져보기.

실제로 혼인신고일과 주택 보유 현황을 정확하게 파악하지 못해 비과세 혜택을 놓치는 사례가 많습니다. 분양권이나 입주권이 언제부터 주택 수에 포함되는지도 혼란스러울 수 있습니다. 특히 3주택 이상일 경우 절차와 요건이 복잡해 전문가 상담이나 자료를 꼼꼼하게 확인하는 것이 꼭 필요합니다.

혼인으로 인해 일시적으로 2주택 또는 3주택이 된 경우, 양도세 비과세 혜택을 받으려면 여러 조건과 기준을 충족해야 합니다. 혼인신고일을 기준으로 5년 이내에 양도하는지, 비과세 요건을 충족하는지, 분양권 포함 여부, 가족 구성 특례 등을 꼼꼼히 따져보는 게 무엇보다 중요합니다. 특히 3주택 이상은 과세와 비과세가 혼재해 있으니 계획적으로 진행해야 불이익을 줄일 수 있습니다.

복잡한 규정을 정확히 이해하시고, 필요하면 세무 전문가의 도움을 받아 맞춤형 상담을 받는 것도 좋은 방법입니다.