음식점 임차인의 계약해지 후 원상회복 거부 관련 상황

상가 임대인입니다. 구청 민원으로 인해 영업허가 범위 내에서만 영업 가능하다는 행정지도를 받았고, 이에 따라 임차인에게 정상적인 계약 유지가 어려울 수 있음을 사전에 고지했습니다. 이후 재계약을 진행했는데, 기존 계약서 양식을 유지하면서도 별도의 확인서를 작성하고, 계약서에 해당 확인서를 계약의 일부로 명시했습니다. 확인서에는 임대인에게 추후 발생할 수 있는 민원, 행정처분, 영업정지, 폐업 등 영업상 불이익에 대한 책임을 묻지 않는 내용이 포함되어 있습니다. 재계약 이후에도 위생과에서의 시정이 이뤄지지 않으면 영업정지가 가능할 수 있음을 임차인에게 언급하였고, 이후 임차인이 자진 퇴거를 결정하여 새로운 영업장을 가계약하였습니다. 임차인은 권리금을 받지 않고 퇴거할 것을 밝히고 있으며, 현재 원상회복을 거부하고 있습니다. 임차인이 퇴거한 이후 새로운 임차인은 권리금 없이 새 영업허가를 받아 입점할 예정입니다. 이에 대한 법률적 판단을 요청드립니다. 이러한 상황에서 임차인이 ‘영업을 실제로 할 수 없게 되었다’는 이유로 임대인에 대해 손해배상이나 보증금 전액 반환을 요구하고 소송을 제기하여 승소할 가능성은 높을지, 원상회복비를 차감하고 보증금을 반환하면 임대인이 불리해지는지, 그리고 기존 임차인이 폐업을 신고하지 않아도 새로운 임차인의 영업허가에 법적 문제가 될 수 있는지에 대한 법률적인 판단을 부탁드립니다.