양도세 계산에 대한 궁금증

5월 9일 이전에 양도세를 계산하고 싶어하는데, 서울 은평구에 거주 중인 아파트와 월세를 받고 있는 17평 아파트 1채, 남편 명의의 17평 오피스텔이 있는 상황입니다. 오피스텔은 장기임대주택으로 등록돼 있어 매매가 어려울 수 있습니다. 오피스텔이 주택수에 포함되는지, 서울의 조정지역 여부, 장기보유혜택의 적용 여부 등에 대한 의문이 있습니다. 또한, 제 명의의 소형 아파트는 10년 정도 보유 중이며, 취득가 대비 매매 시 2억 3천 정도의 차액이 생길 것으로 예상됩니다. 그런데 매매가 어려운 지역이라 걱정스럽습니다. 양도세 계산을 위해 3주택자인지, 5월 9일 이전 매매 시 어떤 세율이 적용되는지, 그 이후에는 어떤 세율이 적용될지 궁금합니다. 도움 주시면 감사하겠습니다.