아파트를 1월에 증여할 예정이고, 최근 실거래가는 31.5억, 31.6억, 32.94억 등 3건으로 나와요. 현재 35.5억에 등기가 예정되어 있고, 등기 전 감정가는 약 31.5억으로 예상돼요. 제가 궁금한 건, 증여 시에는 최근 실거래가를 기준으로 하는 건가요? 아니면 감정가를 기준으로 하는 건가요? 감정을 받아야 하는지 조항을 살펴봐도 헷갈리고, 세무사마다 답변이 다르다고 하네요. 또한, 조정지역 토지거래허가구역은 전세로 끼고 부담부증여가 가능한가요? 조항에는 허가 사항이라고 명시돼 있는데, 세무사는 가능하다고 하더라구요. 정말 헷갈리네요. 답변 부탁드립니다.