서울에서 아파트를 살 때, 주택담보대출 한도가 일정 시점 이후 최대 6억 원으로 제한됩니다. 이 규제는 LTV(담보인정비율)와 무관하게 수도권 전역에 동일하게 적용되고요. 대출을 받은 후에는 일정 기간 안에 반드시 전입해야 하는 의무도 있습니다. 아울러 다주택자는 신규 대출이 제한될 가능성이 높기 때문에, 서울 아파트를 구매할 때는 충분한 현금을 준비하는 것이 꼭 필요하다는 점을 미리 알아두세요.

서울 아파트 구입 시 대출 최대 한도, LTV, 실수요자 전입 의무 등 복잡한 조건들이 많아 헷갈릴 수 있는데요. 아래에서 주요 내용을 사례와 함께 쉽게 설명드리겠습니다.

서울 아파트 대출 한도, 왜 6억 원으로 제한되나

서울 아파트 구매 때 대출 한도를 6억 원으로 정한 이유는 부동산 시장의 과열과 가계 부채 급증을 막기 위해서입니다. 이 규제는 서울뿐 아니라 수도권 전역에 똑같이 적용되어, 대출 규모를 균형 있게 관리하려는 목적이 있습니다.

• 6억 원 한도는 매매 목적 주택담보대출에 해당합니다
• LTV와 상관없이 수도권 모든 지역에 동일하게 적용해 형평성을 유지합니다
• 급격한 집값 상승에 따른 금융 위험을 줄이려는 정책적 조치입니다

예를 들어 강남이나 용산에 있는 아파트를 구입해도 대출 가능 금액은 최대 6억 원까지만 나오는데요. 집값이 아무리 높아도 이 한도를 넘는 대출은 불가능해 실수요자 위주의 시장 환경을 조성하려는 취지로 이해할 수 있습니다.

LTV와 대출 한도, 어떻게 구분해서 적용되나

LTV는 집값 대비 대출 가능한 비율을 뜻하는데요. 서울 강남·서초·송파·용산 등 규제지역에서는 40%로 제한됩니다. 하지만 실제 대출 가능 금액은 LTV 계산액보다 6억 원이라는 ‘한도 상한액’을 먼저 따지게 됩니다.

• 규제지역 LTV는 40%, 그 외 수도권은 최대 70%까지 허용됩니다
• 그러나 대출 한도 6억 원 제한이 더 우선순위를 갖고 적용됩니다
• 그래서 LTV 계산액이 6억 원을 넘어도 실제 대출은 6억 원까지만 나옵니다

예를 들어 아파트 가격이 20억 원인데 LTV 40%를 적용하면 8억 원까지 대출 가능할 것처럼 보이지만, 상한선 때문에 대출은 6억 원까지만 허용됩니다. 반대로 집값이 10억 원이라면 LTV 40%인 4억 원이 대출 한도가 되어, 이 경우에는 6억 원 한도보다 적은 금액이 실제 대출 한도가 됩니다.

서울 아파트 대출 시 꼭 알아야 할 실수요자 조건

서울 아파트 대출에는 실수요자 보호를 위한 몇 가지 조건이 붙는데요, 그중에서도 대출 실행 후 일정 기간 내에 전입해야 한다는 의무가 가장 중요합니다.

• 대출을 받은 후 6개월 안에 해당 주택으로 전입해야 합니다
• 다주택자의 신규 수도권 주택담보대출 신청은 원칙적으로 제한됩니다
• 정책성 대출인 디딤돌대출 등도 6억 원 한도 내에서만 받을 수 있습니다

이러한 조건들은 투기 목적이 아닌 실제 거주 목적임을 증명하는 장치인데요, 전입 의무를 지키지 않으면 대출 상환에 불이익이 발생할 수 있으니 꼭 유념하셔야 합니다.

대출 한도를 초과하는 금액은 어떻게 준비하나요

서울 아파트 가격이 워낙 높아 대출 한도가 6억 원으로 묶여 있는 상황에서, 부족한 금액은 현금으로 마련해야 합니다. 일반적으로는 매매가에서 대출 한도를 뺀 금액보다 더 여유 있게 현금을 준비하는 것이 좋습니다.

• 서울 아파트 매수 시 총 매매가의 40~50% 이상을 현금으로 준비하는 경우가 많습니다
• 예를 들어 15억 원짜리 아파트는 대출 6억 원을 빼고 약 9억 원 이상의 현금이 필요합니다
• 취득세, 중개수수료 등 대출 외 추가 비용도 고려해야 합니다

실제로는 8억~9억 원 이상의 현금을 확보하는 편이 안전하며, 개인별 상황에 따라 더 많은 현금이 요구될 수도 있으니 미리 준비해 두는 게 좋습니다.

서울 아파트 대출 시 흔히 범하는 실수와 주의할 점

대출 조건을 충분히 확인하지 않고 진행하면 예상치 못한 불이익을 받을 수 있는데요, 특히 실수요자 요건을 지키지 않거나 다주택자가 신규 대출을 신청하는 일이 대표적입니다.

• 대출 실행 후 전입 의무를 지키지 않으면 대출 회수 조치가 내려질 수 있습니다
• 다주택자의 신규 수도권 대출 신청은 거부되거나 위반 시 불이익이 큽니다
• LTV와 대출 한도 규정을 혼동해 자금 계획에 차질이 생기기도 합니다

이러한 위험을 미리 알고 대비하면 문제를 막을 수 있으니, 대출 전에 세부 조건을 꼼꼼히 확인하는 게 매우 중요합니다.

서울 아파트 구매를 준비할 때는 대출 한도, LTV, 실수요자 요건을 정확히 이해하는 것이 안정적인 자금 계획의 첫걸음입니다. 6억 원이라는 대출 제한은 수도권 전역에 적용되므로, 충분한 현금을 마련하고 조건들을 꼼꼼히 챙기면서 현실적인 대출 계획을 세우시는 게 필요합니다. 조건을 잘 지켜 불이익 없이 원하시는 내 집 마련을 꼭 이루시길 바랍니다.