THE PLACE

✕

상가주택의 담보물권과 근저당의 기준시점은?

저희 상가주택은 1층에 gs25가 입점하고 있으며, 3층에는 다가구주택이 운영되고 있습니다. 2008년에 등기부에 전세권이 설정되어 있으며, 전세권자는 gs리테일이며, 범위는 건물 1층 동북측 59.50제곱미터로 명시되어 있습니다. 후순위 근저당은 2023년에 설정된 것으로 나와 있습니다. 여기서, 소액임차인으로서 최우선변제를 받을 때, 기준시점이 되는 담보물권은 전세권으로 볼지, 근저당권으로 볼지 고민됩니다. 건물 전체가 아닌 특정 부분에 설정된 전세권 또한 기준시점이 되는 담보물권에 해당하는지 궁금합니다. 도움을 부탁드립니다!

댓글 (6) >
  • 실평수따져보는러 2026.02.09 23:44 활동회원

    근저당권과 확정일자의 우선순위는 ‘누가 먼저 등기했느냐’가 핵심이에요. 만약 근저당권이 먼저 등기되면 근저당권이 우선하고, 확정일자가 먼저라면 임차인이 최우선변제권을 가질 수 있습니다. 같은 날짜라도 등기 접수 시간까지 고려해 우선순위가 결정됩니다~!

  • 관리비중요하게봄 2026.02.09 23:51 우수회원

    전세권이 먼저니까 그게 기준 아닐까요? 근데 잘 모르겠음…

  • 주차여부최우선 2026.02.10 00:00 신규회원

    소액임차인이나 최우선변제권 판단 시에도 담보물권의 설정일자, 즉 근저당권이 등기된 날짜를 기준으로 비교합니다. 임차인의 임차시점이 아니라 담보물권 취득 시점이 우선순위 결정에 영향을 주기 때문에, 임차인 입장에서는 이 점을 꼭 유념해야 합니다.

  • 층간소음민감러 2026.02.10 00:08 신규회원

    근저당이랑 전세권이랑 섞여있으면 진짜 복잡한 듯 ㅋㅋ 누가 확실히 알려줬으면…

  • 로얄동로얄층찾는중 2026.02.10 00:15 성실회원

    기준시점이 뭔지부터 헷갈리네요 ㅠㅠ 그냥 근저당이 늦게 설정된 건 확실한 듯

  • 남향선호하는집덕후 2026.02.10 00:22 성실회원

    상가주택 담보물권인 근저당권의 기준시점은 근저당권 설정일자, 즉 등기부에 등기된 날짜로 정해집니다. 이 날짜가 권리 발생의 기준이 되기 때문에, 근저당권자가 언제 권리를 취득했는지를 명확히 알 수 있어야 해요. 따라서 등기부등본을 통해 정확한 설정일자를 확인하는 것이 중요합니다.