어제 계약을 체결한 상황입니다. A빌라는 현재 월세로 세입자가 거주하고 있고, 강남구 역삼동에 위치해 있습니다. 부부 공동명의로 계약일은 2018년 10월 17일이며 취득일은 2018년 12월 18일이며, 취득가는 37억원, 현 시세는 12억원입니다. B아파트는 용인 수지구에 위치하고 있으며, 아내명의로 분양받아 거주 중이며, 분양계약일은 2018년 6월 8일, 잔금일은 2021년 2월 19일이며, 취득가는 75억원, 현 시세는 122억원입니다.

A빌라는 2018년 10월에 전세세입자를 안고 매매하였고, 이후 바닥누수 문제로 세입자 상황이 불안정했으나, 2023년 10월까지 세입자가 거주하였고, 2025년 10월까지 2년 연장계약을 통해 상생임대 기간이 4년 연장되었습니다. 반면 B아파트는 2018년 6월에 분양받아 2021년 2월에 잔금을 납부하고 입주하였으며, 현재 거주 중이지만 2025년 12월 10일에 매매 계약금을 받았습니다.

1. B 아파트를 매도할 때 양도소득세를 계산할 때 분양계약일자가 중요한가요? 현재 1가구 2주택자로 양도세는 40%가 발생한다고 알고 있습니다. 이 정보가 맞나요? 취득가가 75억원이고 매도액이 122억원이라면 양도세는 약 17억원 정도 나오는 것으로 알고 있는데 이게 맞나요?

2. B 아파트를 매도한 후 1주택자로 변하면(빌라만 보유하게 된다면) A 빌라를 상생임대로 보유한 기간이 끝나면 매도할 예정입니다. 이때 양도세는 비과세가 맞는 건가요?