무허가 주택을 가진 상태에서 새 주택을 구입하려고 하면, 일반 금융권에서 대출 보증을 받기가 매우 어렵습니다. 무허가 주택은 담보로서 가치 평가가 힘들고, 법적 분쟁 가능성도 있어 금융권의 심사 기준을 충족시키기 쉽지 않기 때문입니다. 물론 사금융이나 대부업체를 통해 대출받는 길은 열려 있지만, 이 경우에는 높은 금리와 까다로운 조건을 반드시 주의하셔야 합니다. 게다가 무허가 주택도 법적으로 주택 수에 포함되어 정부 지원 대출 신청 자격에 제한이 생길 수 있다는 점도 꼭 기억하셔야 합니다.

먼저, 아래 체크리스트를 통해 관련 내용을 한눈에 정리해 드리겠습니다.

무허가 주택 소유자의 다른 주택 취득 시 대출 보증 체크리스트

• 무허가 주택은 등기부나 건축물대장이 없어 금융권에서 담보로 인정받기 어려움
• 법정지상권 등 법적 분쟁 우려로 은행과 2금융권 대출 보증이 대부분 거절됨
• 사금융, 대부업체에서는 토지 시세를 바탕으로 대출 가능하나 금리가 높음
• 무허가 주택도 주택 수에 포함되어 무주택자 자격을 잃고 정부 지원 대출 신청이 제한됨
• 토지를 담보로 한 대출은 가능할 수 있으나, 주택 담보 대출은 현실적으로 거의 불가
• 대출 실행 전 해당 금융기관의 심사 기준, 한도, 조건을 반드시 확인해야 함
• 사금융 이용 시 금리 부담과 불리한 계약 조건을 꼼꼼히 따져봐야 함

무허가 주택이 대출 보증에 미치는 영향과 금융권 심사 기준

무허가 주택이 대출 보증에 어떤 영향을 주는지 먼저 알아두는 게 중요합니다. 은행이나 2금융권 대출 심사에서는 담보 가치 산정을 매우 중요하게 여깁니다. 그런데 무허가 주택은 등기부 등본이나 건축물대장이 없어서, 소유권을 공식적으로 증명하기 어렵고 건축물 평가도 제대로 할 수 없습니다. 그래서 담보로 인정받기 힘든 상황이 생깁니다.

더군다나 무허가 주택은 법정지상권 같은 법적 분쟁 위험도 안고 있습니다. 이런 불확실성 때문에 금융권에서는 무허가 주택을 담보로 한 대출 보증을 거절하는 경우가 대부분입니다. 즉, 무허가 주택을 갖고 있다면, 그 부동산을 담보 삼아 금융권에서 대출을 받는 게 사실상 불가능하다고 보시면 됩니다.

사금융과 대부업체 대출 대안과 주의할 점

무허가 주택을 소유하고 있어도 대출을 아예 받을 수 없는 것은 아닙니다. 일부 사금융이나 대부업체에서는 토지 시세를 중심으로 심사를 하는데, 이때 담보는 주택 건물이 아니라 그 부지인 토지가 됩니다. 그래서 대출 자체는 가능해질 수 있습니다.

하지만 여기서 반드시 참고하셔야 할 점이 있습니다. 사금융 대출은 일반적으로 금리가 매우 높고, 신용이나 소득 상황과 무관하게 심사하는 경우가 많아 조건이 불리할 때가 많습니다. 그래서 급하게 자금을 마련하려다 무리하게 사금융에 의존하면, 상환 부담이 크게 늘어날 위험이 큽니다.

또한 사금융 대출 계약서 내용을 꼼꼼히 확인해야 하는데, 불리한 이자율이나 기타 불리한 조건이 포함되어 있지 않은지 세심하게 살펴봐야 합니다. 대출 조건은 경우에 따라 다르므로 여러 곳에서 상담을 받아본 후 신중하게 결정하는 게 좋습니다.

무허가 주택 소유 시 주택 수 산정과 정부 지원 대출 제한 사항

무허가 주택도 법적으로는 ‘주택 수’에 포함됩니다. 그래서 무허가 주택을 보유한 상태에서 다른 주택을 취득하면 무주택자 자격이 사라지는데, 이 점이 특히 중요합니다. 왜냐하면 정부가 지원하는 대출 상품들은 대부분 무주택자를 대상으로 하기 때문입니다.

예를 들어, 버팀목 전세자금대출 같은 정부 지원 대출은 무주택자만 신청할 수 있는데, 무허가 주택이 있으면 이런 지원을 받기 어렵습니다. 따라서 무허가 주택 보유 여부가 대출 전략을 세우는 데 큰 영향을 미치니 주택 수 산정 기준을 정확히 파악해 두셔야 합니다.

대출 실행 전에 꼭 확인해야 할 심사 기준과 담보 인정 범위

대출을 실제로 받으려면 금융기관마다 심사 기준이 어떻게 되는지 반드시 확인해야 합니다. 무허가 주택은 주택 담보로 인정받기 어려워 주택 담보 대출이 거의 불가능한 상황입니다.

하지만 무허가 주택이 있는 토지 부분만 담보로 삼는 대출은 금융기관에 따라 가능할 수도 있습니다. 이 부분은 기관별로 차이가 크기 때문에, 담보 인정 범위나 한도 등을 사전에 꼼꼼히 문의하시길 권해 드립니다.

이 과정을 거치지 않고 대출을 신청하면 예상치 못한 거절이나 불이익을 당할 수 있으니 주의하셔야 합니다.

무허가 주택 관련 대출 시 자주 발생하는 실수와 피해 사례

무허가 주택과 관련된 대출에서는 여러 가지 실수가 흔히 일어납니다. 그중 하나는 높은 금리를 충분히 인지하지 못한 채 사금융 대출을 무리하게 이용하는 경우입니다. 또, 담보가 무엇인지 명확히 확인하지 않고 계약을 체결해 불리한 조건에 묶이는 경우도 많습니다.

게다가 무허가 주택 보유 상태에서 정부 지원 대출 자격을 잘못 이해해 신청이 거절되거나 대출 진행에 어려움을 겪는 사례도 종종 발생합니다.

이런 문제를 줄이려면 대출 모든 절차를 꼼꼼히 살피고, 가능하면 금융 전문가나 상담사를 통해 충분한 조언을 받는 게 가장 안전합니다.

대출 보증 전 반드시 점검할 사항

• 현재 보유한 무허가 주택의 등기 및 건축물대장 상태를 확인했나요
• 대출 받으려는 금융기관의 무허가 주택 담보 인정 여부와 심사 기준을 문의했나요
• 사금융 대출 조건, 금리, 상환 계획을 충분히 비교해 보았나요
• 주택 수 산정 기준을 이해하고 정부 지원 대출 자격 여부를 점검했나요
• 토지 담보 대출 가능성에 대해 정확한 정보를 확보했나요
• 대출 계약서 조항을 자세히 살펴 불리한 조건이 없는지 확인했나요
• 대출 상환 부담과 위험 요소를 충분히 고려해 신중한 결정을 내릴 준비가 되었나요

이처럼 여러 사항을 꼼꼼히 점검해야 예상치 못한 문제 없이 대출 보증 절차를 무리 없이 진행할 수 있습니다. 특히 무허가 주택은 대출 보증 환경이 복잡하기 때문에, 금융기관 상담과 전문가 조언을 꼭 충분히 받아보시길 권해 드립니다.