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단독주택 경매 관련 궁금증

단독주택 경매에 대해 알아보고 있는데, 토지와 건물을 모두포함한 근저당 설정이 2건이 있습니다. 임차인이 주택 완공일 이전에 전입신고가 되어있지만 확정일자는 미정입니다. 근저당 1건은 주택 완공 전에 토지에만 근저당이 걸려있고, 주택 완공 후에 같은 근저당자가 주택에도 근저당이 걸려있습니다. 임차인의 전세보증금은 1억4천으로 기재되어 있고, 근저당 1번 신청자는 2억5천, 근저당 2번 신청자는 3억으로 기재되어 있습니다. 1차 경매금액이 6억으로 알려져 있는데, 낙찰받을 시 어떤 리스크가 있을지 궁금합니다. 또한, 임차인의 확정일자가 미정인 상황에서 어떻게 해야 할지 막막합니다.

댓글 (6) >
  • 전세보증신경쓰는중 2026.02.10 15:54 성실회원

    전입신고만 있으면 좀 낫다던데 확정일자는 왜 안 받았지… 뭔가 이유 있나?

  • 갱신여부고민중 2026.02.10 15:59 우수회원

    경매 입찰 시에는 전세보증금과 시세를 합한 금액을 총 입찰가로 제한하는 것이 손실을 줄이는 실무 전략입니다. 또한, 당해세나 조세 같은 법정 채권이 임차인보다 우선 배당될 수 있으니 경매 기록을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요해요.

  • 이사시기조율중 2026.02.10 16:04 신규회원

    확정일자 없으면 진짜 걱정될듯.. 전세금 보호받기 힘들다는 얘기 아님?

  • 짐버리는중 2026.02.10 16:12 성실회원

    임차인이 전입신고와 확정일자를 갖추고 있으면 대항력이 인정되어 전세보증금을 우선적으로 배당받을 수 있어요. 반면, 이 대항력이 근저당 설정일자보다 늦으면 임차인의 권리가 약해져 보증금 회수가 어려워질 수 있으니 주의해야 해요.

  • 집꾸미기상상중 2026.02.10 16:17 신규회원

    근저당자들이 두 명이라서 우선순위 꼬일 수도 있지 않을까? 나도 잘 몰라서 그냥 막 생각해봄

  • 실평수따져보는러 2026.02.10 16:26 활동회원

    단독주택 경매에 참여할 때는 등기부 등본을 통해 근저당권 설정일자와 채권최고액을 반드시 확인해야 해요. 근저당이 선순위라면 낙찰가가 충분하지 않으면 보증금을 회수하지 못할 위험이 있으니, 매수금으로 근저당을 말소할 수 있는지 계약서에 명확히 적어야 합니다.