확정일자 없어도 경매에서 보증금 먼저 받는 권리 최우선변제권 조건 정리

우선변제권과 최우선변제권, 무엇이 다른가요?

임차인이 가질 수 있는 보호 권리는 세 가지입니다.

최우선변제권은 확정일자가 필요 없습니다. 대신 보증금이 지역별로 정해진 소액 기준 이하여야 합니다. 주택임대차보호법이 적용되는 주거용 임차인 기준이며, 상가는 상가임대차보호법에 따른 별도 기준이 적용됩니다.

조건 세 가지가 모두 갖춰져야 합니다

① 경매 신청 전에 대항력을 갖출 것

경매 신청이 법원에 접수되기 전에 전입신고를 마치고 실제로 살고 있어야 합니다. 경매가 시작된 뒤 전입해서는 인정되지 않습니다.

② 보증금이 지역별 소액 기준 이하일 것

아래는 주택임대차보호법 시행령 기준(2023년 2월 21일 시행)입니다.

예를 들어 서울에서 보증금 1억 원이면 소액 기준(1억 6,500만 원) 이하이므로, 최대 5,500만 원을 배당 순위와 무관하게 먼저 받을 수 있습니다.

③ 배당요구종기까지 배당신청 + 대항력 유지

법원이 정한 배당요구종기(배당 신청 마감일) 전까지 배당신청서를 제출해야 합니다. 하루라도 늦으면 권리가 있어도 배당에서 제외됩니다. 배당요구종기일까지 전입신고와 실거주도 유지해야 합니다.

소액 여부, 어느 날짜 기준으로 판단하나요?

이 부분이 가장 많이 헷갈리는 지점입니다.

소액 해당 여부는 임대차 계약을 맺은 날이 아니라 선순위 담보물권(근저당 등) 설정일 기준으로 판단합니다. 소액 기준 자체가 시기마다 다르기 때문입니다.

예를 들어 집에 2015년에 근저당이 먼저 설정됐다면, 2015년 당시의 소액 기준표를 적용합니다. 계약을 최근에 맺었어도 오래된 기준이 적용될 수 있고, 그 반대도 마찬가지입니다.

경매 상황에 놓인 임차인이라면 다음 두 가지를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

• 등기부등본에서 선순위 근저당 설정일 확인
• 대법원 법원경매정보에서 해당 물건의 배당요구종기 날짜 확인 후 기한 내 배당신청