홈택스에서 주택임대소득 분리과세 종합소득세 셀프신고하는 방법

분리과세 신고, 어떤 경우에 선택할 수 있나요?

주택 임대를 통한 수입 합계가 한 해 2,000만 원 이하인 개인이 대상입니다. 이 경우 종합소득세 신고 시 분리과세(임대소득만 따로 세금을 계산하는 방법)와 종합과세(다른 소득과 합산해 계산하는 방법) 중 하나를 선택할 수 있습니다.

분리과세를 선택하면 임대소득이 다른 소득과 묶이지 않기 때문에 세율이 올라가는 것을 막을 수 있는 경우가 많습니다.

적용 범위: 주택 임대 수입이 있는 개인 사업자 기준. 2026년 5월 홈택스 신고 화면 기준입니다.

공제금액 200만 원이 사라지는 조건은 무엇인가요?

신고 전에 반드시 확인해야 할 것이 있습니다. 임대소득을 제외한 나머지 소득(근로·연금·기타·사업·금융소득 등)의 소득금액 합계가 2025년 기준 연 2,000만 원을 넘는지 여부입니다.

소득금액은 총수입에서 필요경비를 뺀 금액입니다(= 세전 총급여 전체가 아니라 경비를 제외한 순이익 개념).

• 2,000만 원 이하 → 공제금액 200만 원 적용 O
• 2,000만 원 초과 → 공제금액 200만 원 적용 X → 결정 세액이 더 커짐

홈택스 지급명세서에서 근로소득·연금소득·기타소득별 조회 버튼을 눌러 소득금액을 확인한 뒤 신고서 작성을 시작하는 것이 좋습니다.

홈택스 분리과세 신고 절차 — 6단계

1. 홈택스 로그인 후 종합소득세 전기 신고 메뉴 선택
2. 신고서 선택 화면에서 분리과세 신고 → 전기 신고 클릭
3. 주민번호 앞자리 입력 후 조회 → 신고인 기본 정보 확인
4. 임대소득 외 다른 소득금액 합계가 2,000만 원 이하인지 체크
5. 주택 임대 소득 내역 입력 (아래 입력 방법 두 가지 참조)
6. 결정 세액 확인 → 동의 체크 → 신고서 제출

5단계 입력 방법:

• 1월에 사업장현황신고를 이미 제출했다면: '사업장현황신고 조회' 버튼 → 내용 불러오기만 하면 자동 완성
• 사업장현황신고를 하지 않았다면: '직접 계산하기' 버튼 → 주소·보증금·월세 등 직접 입력 → 합계 계산하기 → 적용하기 클릭

미등록 임대사업자에게 적용되는 수치 (2026년 기준)

필요경비 50%는 임대 수입의 절반을 경비로 인정해주는 비율입니다(= 수입 1,000만 원이면 500만 원은 경비로 자동 공제). 여기에 공제금액 200만 원이 더 빠지는 구조입니다. 입력 후 홈택스가 자동으로 계산된 값을 채워주므로, 금액이 예상한 범위와 맞는지 확인 후 제출하면 됩니다.