토지거래허가구역 세입자 있는 집 실거주 유예 확대, 달라진 조건과 2028년 기한

토지거래허가구역 실거주 의무가 뭔가요?

토지거래허가구역(집값 과열이나 투기 방지 목적으로 정부가 지정한 구역)에서 주택을 거래할 때는 관할 관청의 허가를 먼저 받아야 합니다.

2026년 현재 허가를 받아도 추가 의무가 있습니다. 계약일로부터 4개월 이내에 매수자가 반드시 직접 그 집에 살아야 한다는 것입니다. 세입자가 계약 기간 중이어도 예외 없이 적용됐기 때문에, 전세나 월세가 끼어 있는 집은 팔기도, 사기도 어려운 구조였습니다.

이번에 무엇이 바뀌었나요?

이제 세입자가 있는 집에 한해 실거주 의무를 임대차 계약이 끝날 때까지 늦출 수 있습니다.

국토교통부는 두 가지 이유를 들었습니다. 첫째, 세입자가 있는 집의 거래를 어렵게 하는 불편 해소, 둘째, 일부 다주택자에게 이미 같은 유예를 적용 중인 상황에서의 형평성 제고입니다. 이 내용은 부동산거래신고법 시행령 개정을 통해 적용되며, 2026년 5월 13일부터 입법 예고(법을 바꾸기 전에 국민에게 미리 알리는 절차)가 시작됩니다.

유예를 받으려면 어떤 조건이 필요한가요?

세 가지 조건을 모두 충족해야 합니다.

1. 2026년 말까지 토지거래허가 신청 및 허가 — 관할 관청에 허가를 신청해 이 해 말 안에 허가를 받아야 합니다.
2. 허가 후 4개월 이내 취득 등기 — 취득 등기(집을 사면 내 명의로 법적 등록하는 절차)를 허가 이후 4개월 안에 마쳐야 합니다.
3. 2028년 5월 11일까지 실입주 — 임대차가 그보다 일찍 끝나더라도 이 날짜가 최종 기한입니다. 기한을 넘기면 이행강제금(이행하지 않을 때 부과하는 벌금성 비용)이 부과되고, 경우에 따라 거래 자체가 취소될 수 있습니다.

매수자 자격에 제한이 있나요?

갈아타기 방식의 갭투자를 막기 위해 매수자 요건이 있습니다.

2026년 5월 12일(발표일)부터 허가 신청일까지 계속 무주택 상태를 유지한 사람이어야 합니다. 발표일 기준으로 이미 무주택이었고, 그 뒤로도 계속 집이 없어야 한다는 뜻입니다.

주의할 점이 있습니다. 발표일 이후에 기존 집을 팔아 무주택이 된 경우는 해당되지 않습니다. 발표 당시 유주택자였다면, 집을 팔았더라도 이 유예 대상이 아닙니다. 집을 처분하는 방식으로 요건을 충족하려는 갭투자를 원천 차단한 것입니다.

유예를 검토 중이라면 2026년 말 허가 신청 기한, 허가 이후 4개월 등기 기한, 2028년 5월 11일 실입주 기한 세 가지를 미리 일정으로 관리하는 것이 필요합니다.