토지거래허가구역 세입자 있는 집도 무주택자 매수 가능한 이유

왜 이 정책이 나왔나요?

기존 토허구역 규정은 집을 사면 즉시 실거주가 원칙이었습니다. 세입자(임차인)가 살고 있는 집은 즉시 들어갈 수 없어 무주택 실수요자도 사실상 매수하기 어려웠습니다.

이번 조치는 갭투자(= 세입자 보증금으로 집 사서 시세 차익만 노리는 것) 금지는 그대로 두면서, 실거주를 목적으로 하는 무주택자의 선택지를 넓혀 준 것입니다. 국토교통부가 2026년 5월 29일 시행령 개정으로 시행합니다.

매도자·매수자 요건이 어떻게 되나요?

매도자 조건

• 2026년 5월 12일 기준으로 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택을 보유한 사람

매수자 조건

• 2026년 5월 12일부터 지금까지 세대 전원이 계속 무주택을 유지한 경우

세대 기준이 핵심입니다. 신청자 본인만이 아니라 주민등록상 같은 세대 구성원 전체가 무주택이어야 합니다.

허가 신청부터 입주까지, 순서가 어떻게 되나요?

1. 토지거래허가 신청 — 2026년 12월 31일까지 반드시 신청 완료
2. 취득·등기 완료 — 허가를 받은 날로부터 4개월 이내
3. 실거주 유예 — 2026년 5월 12일 기준 임대차 계약의 최초 종료일까지 입주 유예 (최대 2년)
4. 최종 입주 기한 — 늦어도 2028년 5월 11일까지 실거주 입주 완료

유예 기간은 "세입자 계약이 끝나는 날까지"가 기준이지만, 계약 종료일이 더 늦어도 2028년 5월 11일을 넘길 수 없습니다.

갭투자자는 여전히 안 되나요?

갭투자 금지 원칙은 이번 조치에서도 그대로 유지됩니다.

이번 허용 대상은 무주택 실수요자에만 해당하며, 유주택자나 투자 목적 매수는 기존과 동일하게 제한됩니다. 실거주 의무가 없어진 것이 아니라 세입자 퇴거 시점까지 유예된 것이라는 점도 기억해야 합니다.

재개발이 진행 중인 토허구역 내 주택(용산 국제문 지구 등 서울 주요 사업지)에 실거주 계획이 있다면 이 조치 활용을 검토해볼 수 있습니다. 다만 해당 주택이 토허구역에 속하는지, 임대차 계약 잔여 기간이 얼마인지를 사전에 확인하는 것이 먼저입니다.