토지거래허가구역 비거주 1주택자 실거주 유예 확대 요건과 주의점

실거주 유예를 받으려면 어떤 요건을 충족해야 하나요?

아래 다섯 가지 조건을 모두 갖춰야 합니다.

1. 2026년 5월 10일 현재 임대 중이어야 합니다. 보도자료 기준일에 이미 임대차 계약이 진행 중이거나 전세권이 설정된 주택에만 해당합니다. 이 날짜 이후 새로 맺은 계약은 해당되지 않습니다.
2. 토지거래허가구역 안에 있는 주택이어야 합니다.
3. 2026년 12월 31일까지 토지거래허가를 신청해야 합니다. 연말이 기한이므로 거래를 서둘러야 합니다.
4. 허가를 받은 뒤 4개월 이내에 취득·등기를 마쳐야 합니다.
5. 매수자는 2026년 5월 12일 현재 무주택자여야 합니다. 이 날짜 이후 집을 팔아 무주택이 된 경우는 해당되지 않습니다.

실거주 유예 기간은 5월 12일 현재 체결된 임대차 계약의 최초 종료일까지이며, 가장 늦어도 2028년 5월 11일(현재부터 약 2년) 안에는 직접 입주해야 합니다.

갈아타기를 막은 모순

정책에서 가장 논란이 되는 부분은 1주택자의 갈아타기 차단입니다. 지금 집을 하나 가진 사람이 그 집을 팔고 무주택자가 된 뒤 토지거래허가구역 안의 세입자 있는 집을 사려 해도, 5월 12일 이후에 집을 팔았다면 요건에서 제외됩니다. 비거주 1주택자에게 집을 팔 통로는 열어주면서 그 사람이 집을 판 뒤 다시 살 곳을 옮길 선택지를 좁혀 놓은 구조입니다. 거래가 이어지려면 1주택자끼리의 이동도 원활해야 하는데, 이 고리가 끊겨 있어 실제 매물 증가 효과는 제한적일 수 있다는 지적이 나옵니다.

전세 낀 집 매수 시 대출 문제

전세 낀 집을 사면 나중에 세입자에게 전세 보증금을 돌려줘야 합니다. 잔금을 치른 뒤 보통 3개월 안에는 주택담보대출을 받을 수 있지만, 남은 전세 기간이 3개월보다 길면 아직 입주하지 못한 상태이고 이때는 전세금 반환 대출도 되지 않습니다. 세입자가 나가는 시점에 보증금을 돌려줄 현금이 없으면 문제가 생길 수 있습니다. 6·27 대책·10·15 대책으로 주택 관련 대출이 상당 부분 제한된 현행 환경에서는 더욱 그렇습니다. 결국 이번 조치는 현금 유동성이 충분한 무주택자에게만 실질적으로 열린 기회라고 볼 수 있습니다.

세입자가 미리 알아야 할 점

이번 실거주 유예는 현재 체결된 임대차 계약의 최초 기간에 대해서만 인정됩니다. 세입자가 계약갱신청구권(2년 더 살 수 있는 권리)을 행사하려 해도, 새 집주인이 실거주 목적을 이유로 갱신을 거절할 수 있습니다. 계약 만료 전에 다른 전세 물건을 미리 알아보는 것이 안전합니다.