토지거래허가구역 무주택 매수인 실거주 의무 유예 5가지 조건과 신청 방법 정리

정보알림이VIP

2026.06.13 13:28 · 조회수 225

2026년 5월 12일 국토교통부는 토지거래허가구역 내 세입자가 있는 주택에 대해 무주택 매수인의 실거주 의무 시작 시점을 유예하는 정책을 발표했습니다. 실거주 2년 의무 자체는 그대로 유지되지만, 기존 임대차 계약의 최초 종료일까지 입주를 미룰 수 있습니다. 매수인의 무주택 자격 유지, 2026년 12월 31일까지의 허가 신청 등 5가지 요건을 모두 충족해야 유예가 인정됩니다. 양도소득세 중과는 이번 조치와 별개로 그대로 적용됩니다.

1. 정책 개요와 변경 내용

국토교통부가 2026년 5월 12일 발표한 실거주 유예 조치는 부동산거래 신고법 시행령 제14조의2 제2항 개정(입법 예고)을 근거로 하며, 2026년 5월 말경 시행이 예상됩니다.

구분	기존 원칙	유예 조치 적용 시
실거주 시작 시점	취득일(잔금일·소유권이전등기일)	임대차 계약 최초 종료일
실거주 의무 기간	2년	2년 (동일)
소유권 이전 기한	허가일로부터 4개월 이내	동일
매도인 요건	다주택자 한정(구 조치)	1주택자도 가능
양도세 중과	적용	별개 — 그대로 적용

2. 실거주 의무 유예 5가지 요건

다음 5가지 조건을 모두 충족해야 실거주 의무 시작 시점 유예가 적용됩니다.

임대차 계약 존재 (매도인 기준) — 2026년 5월 10일 당시 임대차 계약 중이거나 전세권이 설정된 주택이어야 합니다.
임대차 종료일 범위 — 해당 임대차 계약(전세권 포함)의 최초 종료일이 2026년 5월 12일 기준 2년 이내, 즉 2028년 5월 11일 이전이어야 합니다.
매수인 무주택 자격 유지 — 매수인이 2026년 5월 12일(정부 대책 발표일) 기준 무주택 세대 구성원이어야 하며, 토지거래허가 신청일까지 무주택 상태를 계속 유지해야 합니다.
신청 기한 준수 — 2026년 12월 31일까지 토지거래허가를 신청해야 합니다.
취득 등기 기한 준수 — 토지거래허가 발급일로부터 4개월 이내에 소유권 이전 등기를 완료해야 합니다.

3. 실거주 의무 계산 비교 예시

시점	기존 원칙 적용	유예 조치 적용
잔금일 (예: 2027년 1월 31일)	당일 실거주 의무 시작	소유권 이전만 완료, 입주 불요
임대차 계약 종료일 (예: 2027년 2월~2028년 5월 11일 사이)	—	종료일부터 실거주 의무 시작
실거주 의무 종료일	취득일로부터 2년	임대차 종료일로부터 2년

단, 임대차 계약 최초 종료일이 허가 발급일로부터 4개월 이내인 경우에는 유예 없이 취득일부터 원칙대로 실거주 의무가 시작됩니다.

4. 결론·정리

2026년 12월 31일까지 토지거래허가를 신청해야 이번 유예 조치를 적용받을 수 있으며, 신청 기한 연장 여부는 현재 미확정입니다. 5가지 요건 가운데 매수인 무주택 자격은 허가 신청일까지 계속 유지되어야 하는 점에 유의해야 합니다. 부동산거래 신고법 시행령 개정안은 입법 예고 단계로, 시행 전 최신 기준을 확인하는 것이 필요합니다.