집값은 그대로인데 영끌족 통장이 비는 이자·보유세·관리비 3중 청구 구조

왜 집값은 올랐는데 영끌족이 힘들어졌나요?

서울 아파트 매매가격지수는 2026년 기준 105.3으로, 폭락이 아니라 소폭 상승 상태입니다. 평균 매매가도 15억 원을 웃돌며 강보합 수준입니다. 가격만 보면 멀쩡한데 집을 산 사람들이 힘들어진 핵심은 가격이 아니라 이자입니다.

같은 집, 같은 대출인데 매달 나가는 이자만 1.5배 이상 불었습니다. 집값이 바뀐 게 아니라 빚의 무게가 바뀐 겁니다.

이자·보유세·관리비 3중 청구서란 어떤 구조인가요?

집을 소유하는 것만으로 매달 세 군데서 돈이 빠져나갑니다.

보유세 증가의 직접적 원인은 공시가격(세금 계산의 기준이 되는 정부 공식 가격) 상승입니다. 국토교통부 2026년 공동주택 공시가격 기준으로 서울 평균이 18.7%, 전국 평균이 9.16% 올랐습니다. 공시가격이 오르면 재산세와 종합부동산세가 자동으로 따라 오릅니다.

현재 한국 가계 자산의 64~65%가 부동산 같은 실물에 묶여 있어 주요 선진국 중 가장 높은 수준입니다. 재산은 분명히 있지만 정작 청구서를 막을 현금이 없는 상태를 하우스 푸어(집은 있는데 현금이 없는 상태)라고 부릅니다.

집을 팔면 해결되지 않나요?

팔고 싶어도 팔기가 어렵습니다. 거래 자체가 크게 줄었기 때문입니다. 2025년 11월 서울 아파트 매매 거래량은 1,148건으로, 한 달 전인 2025년 10월의 8,391건에서 급감했습니다. 파는 사람은 고점 가격을 기억해 손해를 감수하려 하지 않고, 사려는 사람은 DSR(소득 대비 원리금 상환 비율) 규제와 토지거래허가구역 지정으로 대출을 받기 어렵습니다.

이자가 3개월 이상 밀리면 은행은 집주인 동의 없이 강제로 집을 경매에 넘길 수 있는데 이를 임의경매라고 합니다. 2025년 10월 기준 진행 중인 임의경매 건수는 약 3만 건에 이릅니다. 경매 낙찰가가 대출 원금보다 낮으면 집은 이미 넘어갔는데 빚이 남는 깡통 차주 상태가 됩니다.

재건축을 기다리는 방법도 마찬가지로 추가 부담이 생깁니다. 서울 신축 아파트 공사비가 2026년 기준 평당 1,370만 원대로 올라 역대 최고 수준이 됐고, 1기 신도시(분당·일산 등)의 재건축 분담금은 가구당 5억~7억 원으로 추정됩니다. 분담금을 내지 못하면 시세 이하 현금청산으로 오래 살던 동네에서 밀려날 수 있습니다.

노후 자금까지 건드리는 사람이 실제로 있나요?

있습니다. 2024년 주택 구입을 위해 퇴직연금을 중도해지한 사람은 38,000명이었고, 금액은 1조 8,395억 원으로 2015년 집계 시작 이후 역대 최대였습니다. 30대 중도해지자의 61.1%가 주택 구입을 목적으로 밝혔습니다. 이자와 세금을 버티기 위해 노후 안전판인 퇴직연금까지 미리 당겨 쓰는 구조입니다.

한국은 2024년 12월 이미 초고령 사회(65세 이상 인구 비율 20% 이상)에 진입했습니다. 고령화 속도는 세계에서 가장 빠른 수준이고, 가계 부채 규모는 경제 규모 대비 세계 최고 수준이며, 자산의 부동산 집중도도 주요 선진국 중 가장 높습니다. 2026년 서울 새 아파트 입주 물량도 1년 전보다 약 48% 줄어들어 공급은 줄었는데 거래는 멈춰 있는 역설적 상황입니다.

그래서 어떻게 하면 되나

월소득에서 원리금 상환이 차지하는 비율(DSR)을 직접 계산해 숫자로 확인하고, 비상금은 최소 6개월치 생활비를 별도로 보관해 두는 것이 현실적인 첫 걸음입니다. 무주택자라도 금리·공시가격·거래량 변화는 전세 보증금과 월세에 영향을 주므로, 국토교통부 공시가격 공개 시기(매년 3~4월)와 한국은행 기준금리 결정 발표를 주기적으로 확인하면 도움이 됩니다.