전월세 끝날 때 집주인이 못 자국으로 원상복구비 청구하면 내야 하나요

원상복구 기준, '계약서 쓴 날'이 아니라 '열쇠 받는 날'입니다

원상복구의 기준은 실제로 집을 인도받은 날 상태입니다. 계약서에 사인한 날이 아닙니다.

계약 서명부터 입주까지 사이에 집 상태가 바뀌는 경우가 많습니다. 이 때문에 열쇠를 받는 날 집 구석구석을 사진이나 영상으로 남겨두는 것이 가장 확실한 증거가 됩니다.

공인중개사가 발급하는 중개대상물 확인서는 대략적인 내용만 담겨 있어 실제 분쟁이 생겼을 때 기준으로 삼기 어렵습니다. 직접 찍어둔 사진이 훨씬 강력합니다.

못 자국·벽지 변색, 집주인이 청구할 수 있을까요?

법원은 통상의 손모(일반적으로 쓰다 보면 생기는 자연스러운 낡음)는 원상복구 범위에 포함되지 않는다고 봅니다. 이 범위에 해당하면 집주인이 비용을 청구해도 법적으로 허용되지 않습니다.

다만 어디부터가 통상 수준을 벗어나는지는 주관적입니다. 법원도 사건마다 판단이 다르게 나옵니다. 벽지나 못 자국처럼 수리비가 크지 않은 항목은 어느 정도 합의로 마무리하는 것이 소송 비용보다 나은 경우도 많습니다.

면제 특약이 있으면 원상복구 의무가 없어집니다

계약서에 원상복구 면제 특약이 명시되어 있다면, 집주인은 원상복구를 요구하거나 비용을 청구할 수 없습니다.

상가 임대차에서는 임차인이 인테리어를 많이 한 경우, 나갈 때 모두 뜯어내면 오히려 손실이 더 클 수 있습니다. 이때 임차인은 인테리어를 그대로 두고 나가고, 임대인은 원상복구를 청구하지 않는 방식의 특약을 맺기도 합니다. 법원은 계약서에 명시되지 않았더라도 거래 과정에서 이런 합의가 있었다면 면제 특약으로 넓게 해석하는 경향이 있습니다.

단, 계약서 밖의 구두 합의는 나중에 증명하기가 매우 어렵습니다. 카카오톡 등 문자 기록으로라도 남겨두는 것이 중요합니다.

분쟁 없이 마무리하는 3단계

계약할 때 — 수리·개조 계획이 있다면 임대인에게 미리 알리고 특약으로 계약서에 넣어 둡니다.

열쇠 받는 날 — 집 전체를 사진·영상으로 꼼꼼히 기록합니다. 계약 날이 아닌, 실제 입주 인도 시점이 기준임을 기억하세요.

사용 중 — 수리하거나 인테리어를 변경할 때마다 임대인 동의를 얻고 그 내용을 문자나 카톡으로 남겨 둡니다.

원상복구 분쟁이 소송으로 이어지면 통상 6개월~1년이 소요됩니다. 기준 자체가 명확하지 않아 법원 판단도 다양하게 나오므로, 분쟁이 생겼다면 소송 전에 법률 전문가 조언을 먼저 받아보는 것이 좋습니다.