전셋집 수리비 집주인 세입자 중 누가 부담해야 하는지 기준 정리

기준이 뭔가요? 다이소면 세입자, 기술자 필요하면 집주인

집수리 분쟁은 발생 건수로만 보면 전세 보증금 미반환보다 더 흔합니다. 민법에 임대인(집주인)의 수선 의무(세입자가 사용·수익할 수 있는 상태로 집을 유지해야 할 의무)가 명시돼 있지만, "형광등은 누가, 에어컨은 누가"처럼 세부 기준은 법에 없어서 분쟁이 생기면 판례(법원 판결 결과)로 채워집니다.

적용하기 가장 쉬운 판단 기준은 아래입니다.

• 다이소나 마트에서 부품을 사서 세입자가 직접 해결할 수 있는 수준 → 세입자 부담
• 전문 기술자를 불러야 하는 수준 → 집주인 부담

형광등을 예로 들면, 전구를 갈아 끼워서 불이 들어오면 세입자가 처리합니다. 교체해도 안 되고 전기 계통 문제이거나 등기구 전체를 바꿔야 한다면 기술자가 필요한 수준이므로 집주인이 부담합니다. 처음부터 집 옵션으로 달려 있던 에어컨의 기본 관리·수선 의무도 집주인에게 있습니다.

단, 세입자가 직접 파손하거나 오염시킨 경우는 수리 규모와 관계없이 세입자가 원상복구해야 합니다.

도배·장판이 낡으면 세입자가 원상복구해야 하나요?

도배·장판이 오래 살다 보니 자연스럽게 낡는 것처럼 '자연 마모(쓰면서 저절로 닳는 것)'는 세입자의 원상복구 의무가 없습니다. 국토교통부 표준 임대차 계약서(현행 기준)도 같은 입장입니다.

계약서상 책임 구분은 다음과 같습니다.

• 집주인 부담: 난방·상하수도·전기 시설이 노후·불량으로 망가진 경우
• 세입자 부담: 고의·과실로 파손한 경우, 전구처럼 간단한 소모품 교체

계약서에 "집주인은 수리에 일절 관여하지 않는다"는 면책 조항을 넣는 경우도 있지만, 난방·상하수도처럼 기본 생활에 꼭 필요한 설비는 이런 조항에도 불구하고 집주인이 수선해야 한다는 게 판례의 일관된 태도입니다.

특약을 작성할 때는 "임차인 과실·사용 부주의로 인한 파손·훼손·오염 시 원상복구한다. 단 생활 소모적인 것은 제외한다"처럼 구체적으로 적어두면 퇴실 시 불필요한 다툼을 줄일 수 있습니다.

이사 들어가기 전, 빈집 상태에서 에어컨과 보일러를 직접 가동해 정상 작동 여부를 확인해 두는 것이 입주 후 책임 소재 다툼을 예방하는 가장 확실한 방법입니다.