전세 보증금 지키는 법, 계약 전부터 위기 대처까지 단계별 정리

등기부등본에서 뭘 봐야 하나요?

등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉩니다.

• 표제부: 건물의 기본 정보(주소·면적·구조)
• 갑구: 소유권 — 진짜 집주인이 누구인지 보여주는 곳
• 을구: 대출·빚 — 은행 근저당권 등 얼마나 껴있는지 확인하는 곳

처음 접하는 분이라면 갑구에서 집주인 이름을 신분증과 대조하고, 을구에서 기존 대출 규모를 확인하는 것만으로도 권리분석의 절반 이상을 마친 것입니다.

여기서 반드시 알아야 할 개념이 말소기준권리입니다. '경매 시 권리가 지워지는 기준선'이라고 이해하면 됩니다. 집이 경매로 넘어갔을 때, 이 선보다 늦게 등기된 권리는 경매 후 사라집니다. 앞서 등기된 권리는 살아남아 새 주인(낙찰자)이 떠안게 됩니다. 세입자 입장에서는 내 순서(전입신고+확정일자 시점)가 이 선보다 앞서야 보증금을 지킬 수 있습니다. 실무에서는 보통 은행 근저당권이 이 기준선 역할을 합니다.

계약서에 도장 찍기 전, 꼭 확인할 4가지는?

계약 전 이 4가지를 빠뜨리면 나머지를 아무리 잘해도 소용없습니다.

1. 진짜 집주인 확인 — 등기부 갑구의 소유자 이름을 직접 만난 사람의 신분증과 대조
2. 기존 대출 규모 확인 — 을구를 열어 은행 근저당권이 얼마나 잡혀있는지 파악
3. 선순위 전세권 여부 — 나보다 먼저 들어온 세입자가 있는지 체크
4. 깡통전세 여부 확인 — 매매가와 전세금을 비교해서, 전세금이 매매가와 비슷하거나 더 비싸다면 경매 시 보증금을 돌려받기 어려운 깡통전세일 가능성이 높습니다. 이 경우 계약을 피하는 것이 최선입니다.

잔금 당일 반드시 해야 하는 3가지는?

잔금을 치렀다고 끝이 아닙니다. 이사 당일 이 3가지를 즉시, 한꺼번에 완료해야 합니다.

이 3가지가 함께 갖춰져야만 대항력(집이 팔리거나 경매로 넘어가도 쫓겨나지 않는 권리)과 우선변제권(경매 대금에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리)이 동시에 켜집니다. 서류만 내고 실제로 살지 않으면 이 보호막은 작동하지 않습니다.

한 가지 더: 잔금을 치르기 직전과 직후에 등기부를 한 번 더 떼보세요. 계약서 작성 후 잔금 사이에 집주인이 몰래 추가 대출을 받는 사례가 실제로 있습니다. 계약서·영수증·계좌이체 내역도 버리지 말고 모아두는 것이 좋습니다.

살면서도 등기부를 다시 확인해야 하나요?

처음 이사할 때 안전했다고 해서 만기까지 무조건 안전한 것은 아닙니다. 2~3개월에 한 번씩 등기부를 열어 변동이 없는지 확인하는 것이 좋습니다.

갑구나 을구에 갑자기 가압류, 압류, 새 근저당권이 붙어있다면 집주인의 재정 상황이 나빠지고 있다는 신호입니다. 보증금이 위험해지기 전에 미리 대비할 수 있습니다.

보증금을 못 받고 이사해야 할 때는 어떻게 하나요?

만기가 지났는데 집주인이 돈을 주지 않는다면 순서대로 움직여야 합니다.

1단계 — 반환 요구 기록 남기기

전화로만 통보하면 증거가 없어집니다. 내용증명 우편 또는 문자로 "만기에 이사하겠다, 보증금을 돌려달라"는 내용을 선명하게 남겨야 합니다.

2단계 — 경매 가능성 파악

등기부를 떼서 이 집이 경매로 넘어갈 만한 규모인지 파악합니다.

3단계 — 임차권등기명령 신청 (이사 전 필수)

직장 발령이나 사정으로 돈을 못 받은 채 어쩔 수 없이 이사해야 한다면, 절대 그냥 짐을 빼면 안 됩니다.

새 집에 전입신고를 해버리면 그동안 쌓아온 대항력·우선변제권이 사라집니다. 이때 임차권등기명령(주택임대차보호법)은 빈 집에 내 권리를 등기부에 등록해두는 것입니다. 내가 떠나도 보증금을 받을 권리의 닻을 그 집에 박아두는 셈입니다. 임차권등기명령이 등기부에 올라간 것을 두 눈으로 확인한 뒤 이동해야 합니다.

전세사기 피해자로 공식 인정받은 경우에는 경매에서 해당 주택을 남들보다 먼저 낙찰받을 수 있는 우선매수권을 받을 수 있습니다.

세입자 10계명

1. 계약 전 등기부 확인
2. 집주인 신분증 대조
3. 을구에서 기존 대출 규모 파악
4. 매매가 대비 깡통전세 여부 확인
5. 잔금 당일 전입신고 + 확정일자 + 실거주 3종 세트 즉시 완료
6. 계약서·영수증·계좌이체 내역 전부 보관
7. 재계약 시에도 등기부 재확인
8. 보증금이 늦어지면 문자·내용증명으로 반환 요구 기록
9. 돈 못 받고 이사 시 임차권등기명령 먼저
10. 전세사기 의심 시 혼자 끙끙 앓지 말고 공공기관(주거복지센터·법률구조공단 등) 상담 요청

2026년 현재 등기부등본은 인터넷등기소에서 스마트폰으로도 바로 확인할 수 있습니다. 지금 살고 있는 집의 등기부를 마지막으로 열어본 게 언제인지 떠올려보세요. 지금 당장 한 번 확인해보는 것이 보증금 보호의 첫 단추입니다.