전세 보증금 안 돌려주는 집주인, 소송 전 내용증명 한 장이면 대부분 해결됩니다

집주인이 수리비 핑계로 보증금을 안 줄 때, 소송 전에 뭘 먼저 해야 하나요?

"담배를 피워 더러워졌으니 수리비가 나올 때까지 보증금을 줄 수 없다"는 이유는 주택임대차보호법상 정당한 반환 거절 사유가 되지 않습니다.

이 상황은 형사 사기가 아니라 민사 분쟁입니다. 소송은 시간이 매우 오래 걸립니다. 먼저 써야 할 카드는 내용증명입니다.

내용증명을 보낼 때 이 한 줄을 반드시 넣으세요.

• "보증금 반환이 이루어지지 않을 경우 임차권 등기 명령(임차인의 권리를 등기부에 공식 표시하는 절차)을 신청하겠습니다."

임차권 등기 명령이 설정되면 등기부에 그 사실이 표시됩니다. 새 임차인이 계약을 꺼리게 되어 집주인 입장에서 매우 불리해집니다.

내용증명을 받은 집주인 대부분이 이 단계에서 보증금을 돌려줍니다.

등기부에 신탁회사 이름이 있는 집, 어떻게 계약해야 하나요?

부동산 신탁이란 소유자(신탁자)가 부동산을 신탁회사(수탁자)에 맡기는 것입니다. 신탁된 부동산은 수탁자(신탁회사)만이 유효하게 거래할 수 있습니다.

신탁 사기가 벌어지는 구조는 이렇습니다.

• 원소유자(신탁자)가 세입자와 직접 계약하고 보증금을 받음
• 그 계약은 법적으로 무효 → 세입자는 보증금을 돌려달라 할 상대방이 사라짐
• 이 과정에 부동산 중개사가 개입된 경우가 많음

예방법은 하나입니다. 계약 전 등기부등본을 확인해서 소유권자가 신탁회사 이름인지 봐야 합니다. 신탁회사가 소유자라면, 그 신탁회사가 직접 계약 당사자로 나서는지 확인해야 합니다.

차액 사기는 집주인도 모른 채 당합니다, 어떻게 가능한가요?

보증금 차액 사기에서는 집주인도 자신이 연루됐다는 사실을 모릅니다. 아래 사례를 보면 이렇습니다.

집주인 통장에는 매달 50만원이 꼬박 들어오니 이상함을 알아채지 못합니다. 세입자가 이사 나갈 때야 사실이 드러납니다.

예방하려면 계약할 때 집주인이 직접 자리에 있는지 확인하고, 입금 전 계좌 명의가 등기부상 소유자와 일치하는지 반드시 대조해야 합니다.

이미 피해를 입었다면 중개인이 잠적했더라도 포기할 필요 없습니다. 임대인에게 사용자 책임(대리인 관리 소홀에 대한 책임)을 청구할 수 있습니다. 보증금을 실제로 돌려받을 상대방은 집주인이기 때문입니다.

중개업자·수임인에 대한 사기죄 형사 고소는 민사 청구와 동시에 진행할 수 있습니다.