전세·월세 수리비, 집주인이 내야 하는 것과 세입자가 부담하는 것 구분 정리

수리비 책임은 법으로 어떻게 정해져 있나요?

민법 623조는 집주인(임대인)의 수선 의무(집을 사용 가능한 상태로 유지해야 하는 의무)를 규정하고 있습니다. 집주인은 세입자가 집을 원래 목적대로 제대로 사용할 수 있도록 유지·수리해야 할 의무가 있습니다.

다만 모든 수리가 집주인 책임은 아닙니다. 아래 두 기준으로 나뉩니다.

• 집주인 책임: 세입자의 정상적인 사용을 방해할 정도의 중대한 파손
• 세입자 책임: 세입자가 쉽게 고칠 수 있고 비용이 많이 들지 않는 사소한 수리

집주인이 반드시 수리해야 하는 경우는 어떤 건가요?

법원이 집주인 수리 의무를 인정한 사례들입니다.

• 건물 구조적 문제로 생긴 누수·곰팡이 (이로 인한 도배 교체 비용 포함)
• 보수 주기가 지난 도배·장판 교체 — 이사 나갈 때 세입자에게 청구해선 안 됩니다
• 실내 난방 시설·내벽 단열 시설 미설치 또는 고장
• 보일러 고장
• 욕실 수압이 너무 약하거나 변기물 역류 문제
• 하수구 역류 문제
• 집 안 악취 발생
• 문짝이 썩어가는 현상
• 자연 노후화로 인한 샤워부스 강화유리 자연 파손

세입자가 직접 해결해야 하는 경우도 있나요?

법원이 세입자 책임으로 본 경우는 다음과 같습니다.

• 가스레인지·싱크대·냉장고 얼룩 — 일반 청소로 해결 가능한 수준
• 화장실 변기 오물
• 도배·방충망의 아주 경미한 하자

비용이 적고 세입자가 손쉽게 해결할 수 있는 항목은 세입자 부담으로 봅니다.

특약이 있으면 세입자가 전부 부담해야 하나요?

계약서에 "모든 수리는 세입자 부담"이라는 특약이 있어도, 그게 전부 유효하지는 않습니다.

통상적인 소규모 파손은 특약으로 세입자 부담을 정할 수 있습니다. 하지만 대수선이 필요하거나 기본 설비를 통째로 교체해야 하는 경우는, 특약이 있더라도 집주인이 책임을 져야 한다는 게 판례의 입장입니다.

특약을 보고 포기하기 전에, 해당 수리가 어느 수준에 해당하는지 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

집주인이 수리를 거부하면 세입자는 어떻게 할 수 있나요?

집주인이 수리 의무를 이행하지 않을 때 세입자가 선택할 수 있는 방법은 세 가지입니다.

1. 월세 지급 거절 또는 감액

집을 사용하는 것과 월세를 내는 것은 상응하는 관계입니다. 수리가 안 돼 집 전체를 사용할 수 없다면 월세 전액 거절이 가능하고, 일부만 못 쓴다면 그 비율만큼 빼고 낼 수 있습니다.

2. 손해배상 청구

청구할 수 있는 항목은 다음과 같습니다.

• 세입자가 먼저 지출한 수리비
• 누수 등으로 손상된 가전·가구 피해액
• 심각한 생활 불편·건강 피해가 있었다면 위자료 (특별한 경우에 한함)

3. 임대차 계약 해지

수리 거부가 계속된다면 계약 자체를 해지할 수 있습니다.

단, 문제가 생기면 집주인에게 즉시 통지해야 합니다. 이건 세입자의 법적 의무입니다. 통지가 늦어진 기간 동안 발생한 손해는 배상 청구가 받아들여지지 않을 수 있으니, 발견 즉시 문자나 카카오톡으로 남겨두는 것이 좋습니다.