전세사기 피해자, 형사고소 해도 전세금 못 받는 이유와 대처법

전세사기 특별법, 정부가 전세금을 직접 돌려주는 건가요?

결론부터 말하면, 그렇지 않습니다. 전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법(2023년 6월 1일 시행)의 주된 목적은 전세금 전액을 현금으로 돌려주는 것이 아닙니다.

이 법이 실제로 지원하는 내용은 다음 세 가지입니다:

• 정부가 해당 주택을 매수해 피해 임차인이 계속 거주할 수 있도록 지원
• 경매 절차 정지 — 갑작스러운 퇴거 위기를 막는 조치
• 경매 과정에서 우선매수 청구권 부여 (= 임차인이 해당 주택을 다른 사람보다 먼저 살 수 있는 권리)

최근 개정으로 피해자 인정 범위가 넓어지긴 했지만, 전세금 현금 반환은 이 법의 대상이 아닙니다.

형사고소를 하면 전세금을 돌려받을 수 있나요?

이 부분이 가장 많이 오해되는 포인트입니다. 임대인이 사기죄로 처벌받는다고 해서 전세금이 자동으로 반환되지는 않습니다.

사기죄가 성립하려면 아래 세 가지가 모두 입증되어야 합니다:

1. 임대인이 의도적으로 임차인을 속였다 (기망)
2. 그로 인해 임차인이 착각에 빠졌다 (착오)
3. 임대인이 이를 통해 재산상 이득을 얻었다

단순히 전세보증금을 돌려주지 못했다는 사실만으로는 사기죄가 성립하지 않습니다.

인천 건축왕 사건이 대표적인 사례입니다. 1심에서 징역 15년이 선고됐지만, 2심에서 징역 7년으로 줄었고 현재 검찰이 대법원에 상고해 심리 중입니다. "처음부터 돌려주지 않겠다는 고의가 없었다면 사기가 아니다"라는 법원의 판단이 영향을 미쳤습니다.

그럼 전세금은 실제로 어떻게 돌려받나요?

형사고소와 별도로, 민사 절차를 따로 진행해야 합니다.

• 민사 청구 소송: 법원에 전세금 반환을 직접 청구
• 강제집행: 판결 이후 임대인 재산에 대해 집행

형사고소는 임대인의 범죄 책임을 묻는 절차입니다. 전세금을 실제로 받아내는 것은 민사 절차를 통해야 합니다. 두 가지를 동시에 진행할 수 있지만, 결과는 서로 연동되지 않습니다.

형사고소 시 어떤 증거가 필요한가요?

고소를 진행하려면 "속았다"는 구체적인 정황이 증거로 뒷받침되어야 합니다. 대표적인 사례는 두 가지입니다:

• 계약서에 기재되지 않은 저당권이 실제로 존재했던 경우
• 중개인 설명과 달리 주택 실제 가격이 낮은데도 높은 보증금을 납부한 경우

계약서를 꼼꼼히 살펴보고, 실제로 속은 정황이 있는지 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

전세사기 피해를 입었다면, 주거 안정 지원은 특별법 절차로, 전세금 반환은 민사소송·강제집행으로 따로 준비하는 것이 현실적인 대응입니다.