전세권 있는 경매 물건, 소멸 착각하면 보증금 떠안을 수 있습니다

선순위 전세권이 말소기준권리가 되는 조건이 뭔가요?

말소기준권리(낙찰 후 이 시점 이하의 권리를 모두 소멸시키는 기준선)가 되려면, 선순위 전세권이 아래 두 조건 중 하나 이상을 충족해야 합니다.

• 전세권자가 배당을 신청했을 것 — 법원이 지정한 배당요구 종기일(신청 마감일) 이전에 접수한 경우만 인정
• 전세권자가 직접 경매를 신청했을 것

두 조건 모두 없다면 선순위 전세권은 말소기준권리가 되지 않습니다. 이때는 뒤에 오는 가압류 등이 말소기준이 되고, 앞에 있던 선순위 전세권은 낙찰자가 전액 인수해야 합니다.

전세권이 소멸됐는데 왜 보증금이 낙찰자한테 넘어오나요?

선순위 전세권이 말소기준권리가 됐다고 끝이 아닙니다.

전세권자와 임차인이 같은 사람이고 그 사람이 전입신고를 해뒀다면, 전세권은 소멸되더라도 임차권 대항력이 살아납니다. 대항력(새 소유자에게도 보증금을 청구할 수 있는 권리, 주택임대차보호법 적용)이 있으면, 낙찰금에서 배당받지 못한 나머지를 낙찰자가 직접 부담해야 합니다.

전입신고가 없으면 대항력 자체가 없습니다. 전세권이 소멸될 때 낙찰자가 인수하는 금액은 없습니다.

경우별로 정리하면 이렇습니다

전세권 있는 물건에 입찰하기 전에는 등기부등본과 매각물건명세서에서 배당 신청 이력, 경매 신청자, 임차인 전입 여부를 반드시 함께 확인해야 합니다. 세 가지 중 하나라도 빠뜨리면 낙찰 후 예상치 못한 보증금을 떠안을 수 있습니다.