전세권 설정 뜻과 방법 총정리, 소송 없이 경매 신청까지 가능

확정일자와 뭐가 다른가요?

확정일자를 받으면 보증금 우선변제권이 생기지만, 보증금을 못 받았을 때 집주인을 상대로 소송을 먼저 해야만 경매 신청이 가능합니다.

전세권을 등기하면 과정이 달라집니다. 소송 없이 바로 집을 경매에 넘길 수 있는 권한이 생깁니다. 법원 판결을 기다리는 수개월을 건너뛸 수 있다는 점이 가장 큰 차이입니다.

단, 전세권 설정은 집주인의 동의와 인감증명서 등 서류 협조가 반드시 필요합니다. 집주인이 거부하면 설정 자체가 불가능합니다.

신청은 어떻게 하나요?

전세권 설정등기는 세입자(등기권리자)와 집주인(등기의무자) 둘 다 참여해야 신청됩니다.

신청 방법은 두 가지 중 하나를 선택하면 됩니다.

1. 서면 방문: 본인 또는 대리인이 등기소에 직접 출석하여 서면 제출
2. 전자 신청: 대법원 인터넷등기소를 통해 온라인으로 신청정보 송신

준비해야 할 서류는 다음과 같습니다.

• 전세권 설정 계약서 (등기원인을 증명하는 서면)
• 세입자의 주민등록등(초)본 또는 주민등록증 사본
• 집주인의 인감증명서
• 등기필정보 또는 등기필정보통지서

비용은 어떻게 계산하나요?

2026년 현행 기준(찾기쉬운 생활법령정보 easylaw.go.kr 기준), 세 가지 항목으로 구성됩니다.

전세금 3억 원을 예로 들면 이렇습니다.

전세금이 높을수록 등록면허세도 비례해서 올라가므로, 계약 전에 미리 계산해 두는 것이 좋습니다.

1주택자라면 종합부동산세 걱정 없나요?

1세대 1주택자가 본인 명의로 임차주택에 전세권 설정등기를 해도 종합부동산세법상 주택 수에 포함되지 않습니다. 전세권은 주택분 재산세 과세대상이 아니기 때문입니다.

기존에 집 한 채를 보유한 채로 세 들어 사는 곳에 전세권을 설정해도 1세대 1주택자 지위가 그대로 유지됩니다.

등기 신청 전에 집주인 동의를 먼저 구하고, 계약서와 인감증명서 등 서류를 함께 준비해 두면 등기소 방문 한 번으로 절차를 마칠 수 있습니다.