저점 대비 세 배 오르면 팔고 전세 가라는 전략 좀 봐주실 분
결혼 2년차 신혼인데 집 살지 말지 계속 미루고 있어요
얼마 전 부동산 사이클 이론이라는 걸 접했는데 한국 아파트는 상승 7~8년 하락 6년 주기가 반복되고 전체 사이클이 약 15년이라고 하더라고요
그 논리에 따르면 저점 대비 세 배 가까이 올랐을 때가 매도 타이밍이고 그 시점에 팔고 전세로 나와서 5~6년 지나 다시 사면 집 한 채로도 자산을 불릴 수 있다고 해요
이론은 그럴듯한데 실제 적용을 생각하면 몇 가지가 잘 이해가 안 돼서요
- 저점을 어디서 잡나요
서울만 해도 지역마다 저점 시기가 다른데 세 배라는 기준 자체를 현실에서 어떻게 계산하는지 감이 안 잡힙니다
제가 산 가격 기준으로 세 배인지 시장 전체 저점 기준인지도 헷갈리고요
- 팔고 전세로 나왔을 때 전세가가 오르면 어떻게 되나요
매도 차익을 확보했는데 그 기간 동안 전세 보증금이 올라버리면 실질 이득이 생각보다 줄어들 것 같아서요
- 세입자가 있는 상황이라면 어떻게 하나요
계약갱신청구권 쓰면 2년은 더 살겠다고 할 수 있잖아요
타이밍 전략이 내 뜻대로 맞춰지지 않을 수 있는 현실적 걸림돌인 것 같아서요
제가 잘못 이해하고 있는 부분이 있을 수도 있어서 여쭤보는 거예요
비슷한 고민 해보셨거나 실제로 매도 후 전세 전략 써보신 분 어떤 점이 어려웠는지 알 수 있을까요
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댓글 (7) >
- ㄹㅇ 이론은 그럴듯한데 실전은 진짜 다르죠ㅋㅋㅋ
- 오를 때 팔고 내릴 때 사면 된다는 건데 그거 알면서 못하니까 문제지ㅋㅋㅋㅋ
- 1번 질문부터 드리면 실거래가 기준 중위값 추이 보는 게 그나마 현실적이에요 서울은 2013년 전후가 장기 저점이었고 이후 상승기가 7~8년 이어졌는데 지역마다 편차가 커서 세 배 기준을 일괄 적용하기가 어려워요 자기가 산 가격 기준으로 두 배 넘겼을 때 정리한 분들도 있는데 그게 나름 실용적인 기준이 되더라고요 2번 리스크가 제일 현실에서 자주 걸리는 부분인데요 2018~2019년에 판 분들이 그 이후 전세가 올라서 재진입하다 결국 더 비싸게 들어간 케이스가 꽤 있어요 3번은 세입자 없는 자가 실거주라면 덜 걸리는 문제인데 세입자 있으면 시점 조율이 어렵기는 합니다 이론은 맞는데 적용 가능한 사람이 생각보다 많지 않은 것 같아요
- 2번 리스크가 제일 걱정됐던 부분인데 실제로 그 케이스가 많다는 말씀 되게 현실적으로 들려요 감사합니다
- 2022년 초에 실제로 상승기라고 보고 신혼 집 팔고 전세로 나왔어요 그때는 잘한 것 같았는데 이후 청약 당첨이 되긴 했어서 결과적으로 나쁘지 않았는데ㅠ 팔고 나서 어디 들어가느냐가 이론보다 더 중요한 것 같더라고요
- 15년 주기라면 지금이 어느 구간인지 그게 핵심인데;;
- 3번이 제일 현실적인 걸림돌이에요 작년에 정리하려 했는데 세입자가 계약갱신 써서 14개월 더 묶였거든요 그동안 가격도 내려갔고 결국 생각보다 낮게 받았어요 매수는 내가 결정해도 매도는 세입자 상황에 묶이는 게 현실이에요
- 맞아요 그래서 전세 세입자 없는 자가 실거주 기준으로 전략 짜야 타이밍 컨트롤이 가능하다는 말이 나오죠
- 저도 완전 같은 고민중이에요 근데 이 전략 얘기하는 분들 보면 이미 집 있는 분들이 대부분이라 무주택 입장에서는 어떻게 시작하는지 감이 안 잡히더라고요;;