이사 먼저 가면 전세보증금 받을 권리 사라집니다, 임차권등기명령으로 막는 법

이사 후 전입신고가 빠지면 어떤 권리가 사라지나요?

세입자가 보증금을 지키는 권리는 두 가지입니다.

• 대항력 — 내가 이 집의 세입자라는 사실을 집 밖의 제3자(새 집주인, 경매 낙찰자 등)에게 주장할 수 있는 권리. 해당 주소에 전입신고가 돼 있어야만 유지됩니다.
• 우선변제권 — 집이 경매에 넘어갈 때 은행·세금 등 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리.

새 집으로 이사를 가면 전입신고가 자동으로 새 주소로 넘어갑니다. 그 즉시 기존 집의 대항력과 우선변제권이 함께 사라집니다.

집주인이 그 집을 팔거나 채권자가 경매를 신청하면, 이 두 가지 권리 없이는 보증금을 돌려받을 수단이 사실상 없어집니다.

임차권등기명령이 이 문제를 어떻게 해결하나요?

임차권등기명령은 주택임대차보호법 제3조의3에 근거한 제도입니다(2026년 현행). 상가·사무실 임대차에는 적용되지 않고, 주거용 주택 전·월세에만 해당됩니다.

임대차 기간이 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 법원에 신청하면, 법원이 해당 부동산 등기부에 "이 집에 임차인이 있다"는 사실을 기록합니다.

이 등기가 완료된 뒤 이사를 가면 새 주소로 전입신고가 이뤄져도 기존 집의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

신청부터 이사까지 반드시 지켜야 할 순서

1. 임대차 계약 만료 확인 — 계약서에 적힌 만료일이 지난 상태여야 신청 가능
2. 관할 법원에 임차권등기명령 신청 — 임대차계약서·주민등록등본·등기부등본 등 서류 지참
3. 법원 결정문 수령
4. 등기소에서 등기 완료 확인
5. 등기 완료 확인 후 이사·새 주소 전입신고

4번과 5번의 순서를 절대 바꾸면 안 됩니다. 이사를 먼저 가면 전입신고가 빠지는 순간 보호를 받지 못합니다.

등기 완료 뒤에도 집주인이 계속 보증금을 안 돌려주면 전세금 반환 소송으로 받아내야 합니다. 소장 접수부터 판결까지는 통상 4~6개월이 걸리며, 승소 시 강제집행이나 채권 압류로 보증금을 회수합니다.

소송 전에 보증보험 가입 여부를 먼저 확인하세요

임차권등기명령 신청 전에, 전세보증금반환보증보험에 가입되어 있는지 먼저 확인하는 게 좋습니다.

보증보험이 있으면 보증기관을 통해 소송 없이 보증금을 먼저 받을 수 있어 절차가 훨씬 빠릅니다. 보증 한도가 부족하거나 가입이 안 돼 있다면 임차권등기명령과 반환 소송 절차를 밟아야 합니다.

집주인이 "새 세입자가 들어와야 줄 수 있다"고 하는 경우, 이는 임대차계약서에 없는 조건입니다. 계약서에 적힌 만료일이 지나면 그 즉시 보증금 반환 청구가 가능하고, 임차권등기명령 신청도 이 시점부터 할 수 있습니다.