옥련동 5개 단지 데이터 돌려봤는데 1~5 중에 놓친 거 있나요

어디서 본 건데 인천 옥련동 같은 동네에 단지별로 14개월 만에 28프로 오른 곳도 있고 45프로 빠진 채 안움직이는 곳도 있다고 해서 며칠째 실거래 데이터를 돌려봤습니다. 영끌 4년차에 노후 구축 환승 검토중이라 더 꼼꼼하게 보게 됐어요.

현대3은 25년 2월 2억 200에서 26년 4월 2억 6천까지 28.71프로 반등했고 바로 옆 우성은 21년 9월 고점 4억 9500에서 26년 2월 2억 6800까지 45.86프로 빠진 채 아직 거래가 안 붙음. 같은 골목 같은 학군 같은 규제에서 한 단지에만 돈이 몰린 셈인데 이게 정상적인 흐름인지 모르겠습니다.

몇 가지 짚어보고 싶은 부분 정리합니다.

1. 거래량 64.5프로 급증에 평균 거래가 2억 7949만원 5.1프로 상승 — 거래량이 가격을 앞서가는 회복기 흐름이라는 해석이 붙는데 3개월 41건짜리 표본을 회복이라 부르기엔 좀 무리라고 봅니다.

1. 6.27 광역 규제로 대출받으면 6개월 전입 의무가 붙어서 갭으로는 진입 불가. 그 와중에 거래량 늘었다는건 외부 매수세 빠지고 실거주만 남았다는 의미인데 이게 회복 신호인지 외부유입 차단 신호인지 갈리는 지점입니다.

1. 반등한 현대3 전세가율 73.6프로 쌍용 72.2프로 vs 안움직인 우성 75.6프로. 우성이 전세가율 제일 높은데 가장 안 오릅니다. 84타입이라 대출부담 크다는 해석만으로는 45프로 격차가 다 설명되지 않습니다.

1. 백산 59타입 전세가율 89.03프로에 26년 4월 1억 5750으로 거래. 현금 1943만원이면 진입한다는 숫자가 도는데 광역규제 시장에서 들어가도 가격이 안 따라오는 단지를 매력 단지로 봐야 할지 의문이고요.

1. 2500세대 레미안 센트리폴 입주 예정에 인천발 KTX 2026년 12월 개통 송도역 수인분당선 환승. 광역 교통망 완성 시점이 2030이라는데 그때까지 버틸 현금 체력이 있는지가 진짜 변수입니다.

배관 샤시 교체비 빠진 분석은 좀 위험해 보이고 30년차 구축이라 거기서 2~3천 추가로 깨질 텐데 그것까지 더하면 백산도 진입에 5천은 든다고 봅니다.

옥련동 검토중이거나 인천 노후 매수 들어가신 분들 1~5 중에 제가 놓친 게 있으면 짚어주세요.