실거주 이유로 갱신 거절한 집주인 실제로 안 살았을 때 손해배상 계산법

어떤 경우에 갱신을 거절할 수 있나요?

주택임대차보호법은 세입자가 계약갱신청구권(계약 만료 전 2년 더 연장을 요청할 수 있는 권리)을 쓸 수 있도록 보장합니다. 집주인이 이를 거절할 수 있는 사유는 법에서 제한적으로 열거하는데, 그중 하나가 집주인 본인 또는 직계존비속(부모·자녀·조부모·손자녀)이 직접 거주하려는 경우입니다.

이 규정을 악용해 실제 거주할 의사 없이 세입자를 내보낸 뒤 보증금을 크게 올려 새 세입자를 받는 사례가 사회적 문제가 됐습니다.

소송에서 입증 책임은 집주인·세입자 중 누구에게 있나요?

세입자가 손해배상 소송을 제기하면, 거절 사유가 정당했음을 증명해야 할 책임은 집주인에게 있습니다. 이 기준은 2022년 대법원 판례에서 명확히 나왔습니다.

세입자는 "실제로 살지 않았다"는 정황을 확인하면 되고, 집주인이 직접 "진짜 살 계획이었다"는 근거를 대야 합니다. 확인 방법은 두 가지입니다.

• 전입세대 열람 — 해당 주소에 집주인 가족이 전입신고를 했는지 확인하는 서류입니다. 주민센터 또는 정부24에서 신청 가능합니다.
• 직접 방문 확인 — 이사 나간 뒤 해당 집에 집주인 가족이 실거주 중인지 직접 확인합니다.

손해배상은 어떻게 계산하나요?

아래 두 방법 중 높은 금액이 최종 배상액이 됩니다.

세 번째 방법(이사비·계약 손실 등 세입자 직접 손해)도 이론상 가능하지만, 금액을 특정하기 어렵다는 이유로 대법원에서는 대부분 인정하지 않습니다. 결국 방법 1과 방법 2 중 큰 쪽이 실질적 배상 기준입니다.

환산월차임을 구체적으로 계산하는 방법은?

환산월차임은 보증금을 월세 금액으로 환산한 값입니다. 손해배상 계산에는 한국은행 기준금리 + 2%를 전환율로 씁니다.

• 전세: 보증금 × (기준금리 + 2%) ÷ 12
• 반전세(보증금 + 월세): (보증금 × 전환율 ÷ 12) + 기존 월세

기준금리는 시점마다 달라지므로, 갱신거절 당시와 새 세입자 계약 당시의 기준금리를 각각 따로 적용합니다.

예를 들어 보증금 3억 원 전세에서 기준금리가 연 3%라고 가정하면, 환산월차임은 3억 × 5% ÷ 12 ≒ 125만 원입니다(= 이 집의 한 달 임대 가치를 125만 원으로 환산한 것). 방법 1 기준 배상액은 375만 원, 새 보증금이 4억 원으로 올랐다면 방법 2 기준으로는 약 42만 원 × 24개월 ≒ 1,008만 원이 됩니다.

이사를 나가면 바로 전입세대 열람을 떼어 집주인 가족이 실제 입주했는지 확인해 두는 게 중요합니다. 미입주가 확인되는 순간 바로 법률 상담을 받는 것이 유리하며, 갱신거절 시점부터 시효 기간이 있으므로 확인 후 지체 없이 움직여야 합니다.