신탁 등기 집이 공매로 넘어가면 보증금 누구한테 받아야 하나요

신탁 등기란 어떤 상태인가요?

신탁(信託)은 '믿고 맡긴다'는 뜻으로, 집주인이 자신의 집을 신탁회사에 맡겨 관리와 운영을 위임하는 방식입니다. 신탁이 설정되면 그 집에 대한 법적 관리 권한이 신탁회사에게 넘어갑니다.

등기부등본에 '신탁'이라는 표시가 있다면 이 상태입니다. 신탁된 집에서 임대차 계약을 맺을 때는 반드시 신탁회사의 동의를 받아야 한다는 조건이 붙습니다.

신탁회사 동의 없는 계약, 왜 위험한가요?

집주인(위탁자)이 신탁회사 동의 없이 세입자와 계약을 맺으면, 그 계약의 법적 효력이 제한될 수 있습니다.

신탁 계약의 세부 내용은 신탁 원부(등기소에서 열람 가능한 공적 장부)에 기재됩니다. 신탁 원부에 '동의 없이 임대 계약 불가'라는 조항이 있다면, 세입자는 계약 전 이 사실을 알 수 있었던 것으로 간주합니다.

이 경우 신탁회사는 해당 계약에 대한 책임을 지지 않습니다.

공매 후 보증금, 새 주인에게 받을 수 있나요?

대법원은 이 상황에서 보증금 반환 책임이 누구에게 있는지를 명확히 정리했습니다.

• 신탁회사 동의 없이 맺어진 계약이라면, 집이 공매로 넘어가 소유자가 바뀌어도 보증금 반환 책임은 기존 집주인(위탁자)에게 있습니다.
• 신탁 원부에 계약 제한 내용이 기재돼 있으면, 새 소유자(제3자)에게도 그 효력이 미칩니다.

즉, 새 주인에게 보증금을 요구해봐야 법적으로 받기 어렵습니다. 청구 대상은 원래 집주인이라는 점을 기억해야 합니다.

신탁 등기가 있는 집에 계약하기 전에는 등기부등본과 함께 신탁 원부를 꼭 확인해야 합니다. 계약서를 쓰기 전 신탁회사의 동의서를 받아두면 보증금을 지키는 데 훨씬 유리합니다.