신축 아파트 하자보수 기간 최단 2년부터 구조체 10년까지 공사별 총정리

내 방 안 하자와 복도·외벽 하자, 청구 방법이 다릅니다

신축 아파트 하자는 청구 주체가 두 가지로 나뉩니다.

• 전유 부분(내 집 내부): 입주자 개인이 직접 시공사에 청구합니다
• 공용 부분(복도·외벽·지붕 등): 입주자 대표 회의 또는 관리단이 청구합니다

내 집 내부 하자는 개인이 바로 신청할 수 있지만, 복도 천장 누수나 외벽 균열처럼 공용 공간의 문제는 관리단이 대신 청구해야 한다는 점이 자주 헷갈립니다.

공사 종류별 하자 담보책임 기간은 얼마나 되나요?

하자 유형에 따라 청구 기한이 다릅니다(공동주택관리법 36조, 2026년 기준).

가장 기간이 짧은 마감공사(도배·타일)는 2년으로 입주 직후 빠르게 확인해야 합니다. 창문·도어 같은 창호는 3년, 배관은 5년입니다.

내력구조부 하자는 왜 10년까지 보호될까요?

내력구조부란 건물의 안전성과 직결되는 기둥·내력벽 등을 말합니다. 이 부분에 결함이 생기면 건물 붕괴나 안전 위험으로 이어질 수 있어 다른 공사보다 훨씬 긴 기간이 적용됩니다.

벽에 큰 균열이 생기거나 바닥이 꺼지는 느낌이 든다면 즉시 확인이 필요합니다.

하자를 발견했을 때 단계별 절차

1. 증거 확보 — 하자 부위를 날짜 정보가 담기도록 사진·영상으로 기록합니다
2. 신청서 제출 — 관리사무소 또는 시공사에 하자보수 신청서를 제출합니다
3. 처리 상태 관리 — HAMS(하자관리정보시스템)에서 접수 내역 조회와 처리 상태 확인, 분쟁 조정 신청까지 온라인으로 할 수 있습니다
4. 완료 확인 — 보수 후 꼼꼼히 점검하고, 미흡하면 재신청합니다

시공사가 보수를 거부하거나 질질 끈다면 내용증명이 효과적입니다. "언제 어떤 하자를 청구했다"는 사실이 공식 기록으로 남아, 분쟁이 생길 때 결정적 증거가 됩니다.

담보책임 기간이 지난 뒤에도 방법이 있나요?

법정 책임 기간이 지났다고 완전히 끝나는 것은 아닙니다. 기둥이나 벽 균열처럼 구조적 하자나 중대한 결함이라면 민법상 손해배상 청구가 가능할 수 있습니다.

다만 민법 소멸시효(10년 이내)를 지켜야 하고, 하자 원인과 피해를 스스로 입증해야 하는 부담이 있습니다. 이 경우 전문가 조언이 반드시 필요합니다.

하자가 보이면 즉시 증거를 남기고 HAMS에 접수해두는 것이 권리를 지키는 가장 확실한 방법입니다. 창호·타일처럼 자주 쓰는 부분은 입주 직후 2~3년 안에 꼭 점검하세요.