수도권 20억 아파트 LTV 계산은 8억인데 실제 주담대가 4억뿐인 이유

가격 구간이 세 토막으로 쪼개졌습니다

이전까지 수도권·규제지역의 주택구입목적 주담대 한도는 가격 구분 없이 6억원이었습니다. 2025년 10월 16일부터는 주택 시가에 따라 세 단계로 나뉩니다.

15억원 이하 주택은 종전과 동일한 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원이 상한입니다. 재건축·재개발 사업지의 이주비대출은 예외로 주택가격에 관계없이 최대 6억원 한도가 유지됩니다.

LTV 계산보다 '총액 상한'이 더 세게 걸립니다

주담대 한도는 담보가치에 LTV 비율을 곱한 값이 전부가 아닙니다. 규제지역 LTV는 40%, 비규제지역은 70%가 기본인데, 이 계산 결과가 가격별 총액 상한보다 크면 상한선이 먼저 적용됩니다.

20억원 주택이라면 LTV 40%로 8억원이 나와도 15억 초과 구간의 상한인 4억원까지만 가능합니다. 25억원 주택은 LTV로 10억원이 나와도 집행 한도는 4억원, 30억원 주택은 25억 초과 구간이라 2억원이 최종 한도입니다.

여기에 차주의 상환능력을 보는 DSR이 또 한 번 한도를 깎을 수 있습니다. 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리 하한도 종전 1.5%에서 3.0%로 함께 상향됐습니다.

이는 실제 대출금리에 3%포인트를 더해 이자를 받는다는 뜻이 아니라, DSR 산정 시 가산해 한도를 계산하기 위한 가상의 금리입니다. 결과적으로 LTV 계산액, 가격별 총액 상한, DSR 반영액 가운데 가장 작은 숫자가 실제 승인금액이 됩니다.

청약 당첨자는 잔금 계획을 다시 봐야 합니다

가장 주의해야 할 지점은 분양아파트의 잔금대출입니다. 분양 당시 중도금대출을 받았다고 해서 그 금액이 자동으로 주담대로 전환되는 구조가 아닙니다.

중도금대출을 받았더라도 잔금대출을 실행하는 시점에 적용되는 규제를 다시 확인해야 하고, 가격 구간별 총액 상한도 그 시점 기준으로 새로 걸립니다.

다만 2025년 10월 16일 조치 시행 이전에 매매계약을 체결했거나 대출 신청접수가 완료된 차주 등에 대해서는 경과규정이 마련돼 있습니다.

입주자모집공고일·계약일·대출 신청 및 실행 시점 가운데 어느 기준이 적용되는지는 금융회사마다 확인이 다르므로, 잔금일 앞두고 반드시 미리 조회해야 합니다.

역산해서 자기자금 여유를 두세요

실무적으로는 '승인금액 역산'이 안전합니다. 20억 아파트를 매수하는 경우 종전 감각으로 '6억 정도는 대출받고 14억은 자기자금'이라 계산했다면, 지금은 4억 상한에 DSR까지 걸려 승인금액이 더 줄어들 수 있습니다.

자기자금이 16억 이상 필요할 수 있다는 뜻입니다. 25억 초과 주택이라면 자기자금 부담이 더 커집니다. 또한 규제지역이 새로 지정되면 LTV가 종전 70%에서 40%로 즉시 낮아지고, 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출에는 이자상환분이 DSR에 반영됩니다.

15억 초과 주택을 매수하기 전이라면 LTV만 보고 자금계획을 세우지 말고, 가격 구간별 총액 상한과 DSR 반영 승인금액을 금융회사에 미리 확인한 뒤 여유자금을 더 두는 것이 안전합니다.