수도권 집값이 2028년까지 계속 오를 수밖에 없는 이유 한 번에 정리

왜 매매·전세·월세가 동시에 오르고 있나요?

2026년 현재 수도권에서는 사는 가격(매매)·보증금 임대(전세)·월 임대료(월세)가 모두 오르는 흐름이 이어지고 있습니다. 작년까지는 매매 매물이 줄어드는 곳의 매매 가격이 올랐는데, 지금은 전월세 매물이 줄어드는 지역에서 매매 가격까지 함께 오르는 방식으로 바뀌었습니다. 성북구·도봉구 같은 서울 외곽이 대표적입니다.

이유는 공급 차이에서 옵니다. 강남은 그나마 재건축이 꾸준히 이뤄져 신축 입주가 있었지만, 강북·외곽은 사업성이 낮아 재건축이 거의 없었습니다. 외곽으로 갈수록 전월세 매물이 더 부족하고, 그 압력이 매매 가격도 끌어올리는 구조입니다.

통화량(시중에 풀린 돈의 양)도 이 흐름에 기름을 붓고 있습니다. 2026년 기준 한 달에 풀리는 통화량이 약 40조 원 수준으로, 이전 상승기(월 약 20조 원)의 두 배 규모입니다. 돈이 많이 풀리면 주식·부동산 같은 자산 가격이 오르는 것은 경제의 기본 원리입니다.

서울 주택 공급은 언제쯤 실질적으로 늘어나나요?

공급이 늘어나는 시점은 두 단계로 나뉩니다.

상기신도시는 1기 신도시보다 서울 접근성이 훨씬 좋아, 2029~2030년 입주가 몰리면 수도권 외곽의 공급 부족은 어느 정도 해소될 것으로 봅니다. 그러나 서울 도심의 주거 문제는 2035년은 돼야 본격적으로 풀린다는 전망이 나옵니다.

그린벨트(개발을 막아 놓은 녹지 지역) 해제부터 실제 착공까지는 평균 56개월이 걸립니다. 지금 해제를 결정해도 집이 들어오려면 4년 반을 기다려야 한다는 뜻이라, 단기 대책으로는 효과를 보기 어렵습니다.

서울 용적률(땅 면적 대비 건물 연면적 비율)은 현재 대부분 250~300% 수준입니다. 재개발·재건축을 해도 신규 공급은 기존 가구의 약 30%에 불과해 큰 폭의 공급 증가로 이어지기 어렵습니다. 일부 전문가들은 500% 수준까지 용적률을 대폭 올려야 실질 공급 확대가 가능하다고 주장합니다.

공급 행정 공백도 변수입니다. 2026년 6월 현재 LH 사장이 미선정 상태이고, 국토교통부 주택 공급 추진 담당 직위도 공석이어서 공급 정책 추진 속도가 늦어질 수 있다는 우려가 나옵니다.

10억~15억 아파트가 왜 가장 주목받고 있나요?

정부 규제가 강남권 고가 아파트를 주로 겨냥할수록, 수요가 상대적으로 저렴한 지역으로 몰리는 풍선 효과(한 쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르는 현상)가 나타납니다. 15억 원 이상에 규제를 가하면 15억 원 이하로 수요가 몰리고, 그 결과 서민들이 주로 사는 집이 더 크게 오르는 역설적인 구조입니다.

2026년 현재 실수요가 집중되는 가격대는 10억~15억 원 구간입니다. 10억 원 미만 외곽은 뚜렷한 개발 호재나 서울 접근성 개선이 없으면 상승 탄력이 약하고, 15억 원 이상은 각종 규제 적용을 더 받기 때문입니다.

비규제 지역 중에서도 서울 접근성이 개선되거나 교통 호재가 있는 곳의 상승이 두드러집니다. 동탄은 2026년 6월 기준 주 1회 매매 상승률이 2.2%를 기록했는데, 이를 연간으로 환산하면 110~120% 수준입니다. 기흥역·안양역·구리역(8호선 연장 호재로 서울 접근성 개선)도 같은 흐름입니다. 이런 지역들은 투기과열지구(집값 상승이 심해 분양권 전매 금지 등 각종 규제가 강화되는 구역)로 지정될 가능성이 높아, 규제 이전에 서두를수록 유리하다는 조언이 나옵니다.

7월 세제 개편으로 집값이 잡힐 수 있나요?

7월 말 발표 예정인 세제 개편의 핵심은 보유세 인상입니다. 세율을 직접 올리려면 국회를 통과해야 하는 어려움이 있어, 대신 공정시장가액비율(집값 중 세금을 계산할 때 실제로 반영하는 비율)을 현행 60%에서 80%로 올리는 방안이 유력하게 검토되고 있습니다. 집값은 그대로여도 이 비율이 오르면 내야 하는 세금이 크게 늘어납니다.

그러나 보유세와 양도세(집을 팔 때 내는 세금)를 동시에 올리면 집주인이 버티는 현상이 심해진다는 것이 과거 경험에서 나온 교훈입니다. 3주택 이상 보유자의 경우 현행 기준 최고 양도세율이 82.5%에 달해, 이를 내고 파는 것보다 계속 보유하는 쪽을 택하게 됩니다. 서울 아파트 월 거래량도 이미 평균 5~6천 건 수준에서 약 3천 건으로 절반 가까이 줄어든 상태입니다.

전문가들은 보유세를 높이는 동시에 양도세를 낮춰 매물이 시장에 나오도록 해야 집값 안정 효과가 생긴다고 지적합니다. 거래세(사고팔 때 내는 세금)는 줄이고, 보유세(갖고 있는 동안 내는 세금)는 높이는 것이 경제학 교과서의 처방이지만, 지금은 두 가지를 모두 높이는 방향으로 가고 있습니다.

1주택자에 대한 규제도 효과가 크지 않을 것으로 봅니다. 1주택자가 집을 팔더라도 대부분 곧바로 다른 집을 구입하기 때문에, 매물이 하나 나오면 수요도 하나 늘어 주택 시장 전체에는 영향이 없습니다.

2028년 4월 총선을 앞두고 2027년 하반기~2028년 상반기에는 강한 부동산 규제를 내놓기 어려운 정치적 환경이 될 것으로 예상됩니다. 이 시기에 가격 피크가 올 가능성이 높다는 전망이 나오는 배경입니다.

그래서 어떻게 하면 되나

7월 말 세제 개편 발표에서 공정시장가액비율 조정 폭을 확인한 뒤 본인 보유 주택의 내년도 보유세 부담 수준을 먼저 계산해 보는 것이 순서입니다. 비규제 지역 중 서울 접근성 개선·개발 호재가 있는 10억~15억 원 구간을 살펴보고 있다면, 투기과열지구 지정 여부를 주시하면서 타이밍을 잡는 것이 현실적입니다.